.住宅金融的风险有哪些 银行应如何防范

一般认为，由于住宅金融是以住宅抵押贷款的方式实现的，因而是安全性较高的金融业务。然而，住宅金融是一项政策性较强、行业性和区域性比较明显的金融业务，有着其自身独特的运动规律。住房金融风险具有累积性，一旦爆发，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，危及整个金融体系的安全。可以说，防范住房金融风险，是住房金融发展过程中必须解决的首要问题。要防范住房金融风险，首先必须规范金融主体特别是商业银行自身的行为。因此，大力
推进金融体制改革，建立现代银行制度，在银行内部形成有效的自我激励、自我发展、自我约束机制，是防范住房金融风险的基础和前提。在这个基础上，还必须做好以下工作：
1．重视住房市场的景气循环和周期分析。由于社会经济的发展体现为周期性运动，相
应地，住房市场的发展也存在景气循环及周期特性。住房市场的发展要受到**或城市的整体经济景气、人口变动、政策变化等因素的影响。不同**、不同地方、不同时期、不同的市场环境都会使住房市场具有不同的特征，使住房价格出现相应波动。住房价格的波动是住房金融风险产生的一个主要因素，当住房价格回落时，住房作为住房抵押贷款的担保基础就会被削弱，抵押贷款风险就会凸现。因此，对金融机构来说，正确地预测住房市场的景气，并根据楼市的景气不同，确定不同的抵押系数是防范住房抵押信贷风险的重要手段。当楼市低迷时，可以适当提高抵押系数；楼市繁荣时，住房市场的泡沫成分提高，应降低抵押系数。2．建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融机构的流动性问题。如何解决
住房金融发展中所需的长期资金问题是住房金融健康发展的关键，也是住房金融风险防范的基础。从我国的实际出发，为使短期的社会资金能够长期、稳定地进入住房金融领域，以解决住房金融的流动性问题，可以采取以下方式：
一是建立住宅储蓄信贷制度，以形成稳定的住房信贷资金来源。可以借鉴德国等西欧**的住房合同储蓄制度，选择或创新一些适合我国实际情况的住房合同储蓄商品，积极发展住房储蓄，吸收社会闲散资金。为形成稳定的住房信贷资金来源，在住宅储蓄信贷融资运行机制上，可以采取市场利率吸收住房储蓄资金，并按市场利率发放住房贷款，对中低收入家庭则实行优惠贷款，利差由**财政贴息解决。二是继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量。住房公积金制度作为一种强制性、政策性、义务性的住房融资**，为我国住房金融提供了大量的长期资金，这是防范住房金融流动性风险的有效手段。我国公积金制度目前还存在许多不合理的地方，如机构设置不科学，资金运行缺乏监督、管理不善，相应的法规和制度还不完善等，都有必要通过深化改革加以解决。当前，为提高职工缴纳公积金的积极性，可以考虑在我国创立公积金受益凭证，其实质就是对公积金缴交额的证券化，采取市场利率运作，使职工购买公积金可以得到资金的增值。这将可以提高广大职工公积金缴纳的积极性。如果再考虑让公积金受益凭证流通转让，其效果将更加明显。三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人抵押贷款出售或者证券化。如果能够出售抵押贷款，则商业银行可以在需要时将长期资产变现，从而解决住房抵押贷款流动性差的问题。目前，我国比较愿意并且适合购买商业银行住房抵押贷款的投资者主要是人寿保险公司和投资基金、养老基金等一些金融机构，这些机构也需要一些长期资产以跟其资金来源相匹配。当前主要的障碍是在政策上，我国对金融机构分业经营的限制，使得人寿保险公司、基金管理公司不能够购买个人抵押贷款。住房抵押贷款证券化比出售抵押贷款的安排更精巧，它使得商业银行一家的风险通过资本市场分散到广大的投资者，提高了银行资金的流动性，这将是我国住房金融今后发展的一个方向。3．建立个人信用制度，以解决逆向选择问题。逆向选择的根本原因在于信息的不对称，即没有建立一种机制或制度，个人无法向银行传递有关自身守信的信息，银行也无法充分了解借款人的资信状况，只能根据社会平均的信用状况来决定贷款的条件，最终使愿意向银行借款者只是那些愿担高风险的人。要避免逆向选择的出现，必须在我国尽快建立个人信用制度，具体应包括重树个人信用观念、完善个人信用评价体系、建立个人信用查询系统和制定我国的信用制裁制度等方面。当前，应借鉴发达**的成功经验，尽快制订出与所在地区相适应的个人资信评定标准，使真正守信的借款人能与信用差的人区别开来。同时要加大个人收入监管力度，提高个人信用材料的真实性；要建立和完善相关的配套制度，包括继续严格执行存款实名制，实行家庭财产登记制和个人财产破产制度等。4．建立合理的激励机制，提高赖帐的成本，以有效地规避道德风险的发生。道德风险
存在于贷款合同发生后的信息不对称，银行无法观察到借款人的行为，无法随时掌握借款人经济条件、家庭财产等方面的变**况。从个人的角度看，守信用是有成本的，如在理性违约风险中，守信意味着必须承担相应的损失。与此同时，不守信用也会对个人带来成本，比如受到法律的制裁和道德的谴责，或是丧失社会的信任等。因此，如果守信的成本小于不守信的成本，显然借款人会选择守信；如果守信的成本大于不守信的成本，则他会选择不守信。对于后一种情况，解决的途径有两个：一是建立一种激励制度，给守信者以鼓励，以一定程度上弥补守信成本；二是提高不守信的成本。一般来说，一个卓有成效的激励机制应该确保个人守信所得到的报酬与守信程度呈正比。银行有必要建立这样的守信激励体系，即对守信用者给予奖励，如给予其在其它消费信贷办理时的优惠、**使用上的优惠，或给予金融信息服务和个人理财方面的优惠服务等。考虑到不完全信息的情况，银行难以掌握借款人未来的守信程度，最优的激励机制应该是设置分级递增的信用优惠政策，即随着借款人守信时间的增加，优惠逐步递增。解决道德风险的另一个途径是加大借款人不守信用的成本，这就需要社会建立信用制裁制度，即对不守信用者，采取一定的制裁和惩罚，包括金融制裁、社会信用制裁、舆论制裁和法律制裁等四个层次。让借款人意识到，一旦违约，自己必须付出很大代价，明智的选择只能是守信。5．建立**住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险**。住房
金融的政策性决定了建立**住房金融担保制度的必要性，在美国，由联邦住宅管理局为低收入家庭提供抵押贷款保险保证，由退伍军人管理局为退伍军人购买住宅提供信用保证，形成了美国的住房金融**担保机制，并与众多的**抵押保险公司一起，形成了住宅金融领域中的**担保与**保险相互补充的保险机制。我国有必要借鉴国外住房金融保险制度成功的经验，认真研究**介入住房金融担保的方式、范围、对象、条件等，以形成我国**担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，确保我国住宅抵押贷款保障领域既能有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥**调节对市场失灵的弥补功能。通过建立完善的抵押贷款担保机制，有效地降低金融机构面临的由于借款人违约带来的风险。从美国的住房金融**担保运作看，**并不需要拿出大量资金，重要的是**的参与为借贷双方树立信心，资金的解决主要是依靠健全的市场融资机制，**的作用仅仅是信誉及必要的信用支持。美国**参与住房金融担保的方式非常值得我国借鉴。6．加强住房金融风险防范的制度环境建设。住房金融运行的制度环境建设是住房金融
健康发展的前提和基础，是住房金融风险防范的一项主要内容。当前，我国有必要加强以下几个方面的工作：
一是建立和完善住房金融运作的法律法规。房地产抵押信贷业务是银行信贷业务中涉及法律问题最为复杂的一种业务，它涉及房地产产权、房地产交易、房地产抵押等一系列法律问题。我国目前关于个人住房贷款尚没有专门的法律法规进行保障，这在一定程度上加大了住房金融风险防范的难度。银行为确保个人住房抵押贷款的质量，不得不**一系列比较复杂的信用保障措施，提高了贷款的条件，也相当程度上制约了这项业务的发展。当前，我国应该尽快推出住房金融有关的法律法规，如《住宅金融法》、《住宅抵押贷款法》、《住宅金融机构组织法》和《住宅抵押贷款保险法》等，为住房金融的发展提供有力的法律保障。二是要建立相应的社会住房保障机制。我国当前住房金融实践中存在抵押物处置难的问题，其中主要原因是缺乏社会住房保障制度，抵押人的住房被拍卖后，将面临无家可归的局面。因此，有必要在我国建立相应的社会住房保障体系，确保房子被拍卖后个人的基本生活能得到必要的保障。只有在这种情况下，**的执行才能落到实处，个人的基本**和银行的债权才能同时得到维护。三是加强**住房金融监管力度。住房金融是一个比较特殊的金融部门，世界上的很多**都建有专门的金融监管部门对住房金融实施风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，住房金融机构的自我约束机制还不完善，社会大众的金融风险意识仍然较低，住房金融的潜在风险仍然很大，单一的央行监管**难以适应住房金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行监管、社会审计、外部评估、同业监督在内的多元化、全方位的住房金融监管体系。7．建立科学的个人住房贷款评估制度。个人住房贷款的评估与决策是个人信贷管理工
作的核心，正确的评估与决策是住房金融风险防范的基本内容。从发达**的实践经验看，个人住房贷款评估方法主要有两种：判断法**记分法。判断法是信贷人员通过分析调查中收集到的原始资料，评估主要参数和相关项目，进而得出最终的结论。经验和直觉在判断法中起着极其重要的作用。判断法中常用的评估参数就是我们通常所说的“5c”：品德、能力、资产、担保品和条件等。信贷记分法将数学和统计学模型运用在信贷评估中，它以大量的信贷历史经验为依据，以定量的分析方法来评估个人住房信贷的风险。与判断法相比，信贷记分法的优点在于：它使信贷人员的评估有了一套明确的标准，使决策能够建立在科学、一致的基础上，排除了主观因素、人为因素对评估的干扰。我国目前在个人住房抵押贷款的评估中大多采用判断法，由于这种方法的主观因素过多，完全依赖于信贷人员的直观判断，没有明确的“5c”标准，信贷人员往往凭借自己的经验和个人好恶进行判断，于是就大大增加了贷款的风险。在实践中，我国银行在评估与决策中往往存在“宽严失当”问题，一方面制定了苛刻的贷款条件，给申请人增添了很多麻烦；另一方面在贷款审批中却只重形式缺乏科学的评估标准，贷款申请遭到拒绝的比例远远低于美国20％－50％的水平，没有在事前对贷款风险进行有效防范，直接加大了个人住房贷款的风险。因此，我国当前在住房金融风险防范中，从技术方面看，有必要尽快建立和完善与我国国情相适应的信贷记分法评估体系，并与判断法有效结合起来，共同构建我国科学的个人住房抵押贷款评估体系。