买房后，“以租还贷”是一种较为稳妥的理财方式吗？

以租还贷的方式是很多人过去在用的，但是未来是否有效取决于两个前提：第一是房价上涨的速度很快，第二个是当地房屋的租金收益率。1、房屋的租金收益率**的房屋租金收益率低是出了名的，这个也是被潘石屹用来说**房价有泡沫最有利的证据，潘石屹每次说**房价有泡沫的时候，举的例子就是租金收益率太低了，完全覆盖不了资金成本，相比一般的投资收益更是不如。**房屋的租金收益率是多少？大概是1.5%-3%的区间，一线城市是在1.5%左右，二三线城市是在2.5%左右，这个大概就是**房屋收益的大概水平。如果你在一线城市有一套1000万元的房子，出租出去每年能够收到150000元的租金，也就大概是12500元的月租金，换句话说：你只要支付每个月12500元的租金就可以住1000万的房子。但是1000万的资金即便是最稳妥的投资理财方式每年也可以获得30万-50万的收益，所以这1000万的资金如果不买房，而是用来投资的话，不仅可以居住价值1000万的房子，还可以有剩余的15万到35万的现金收益。目前房贷利率大概是5.4%左右，如果租金收益率达不到5.4%，那么基本就是亏本的买卖！既然是这样，为什么有那么多的人愿意去买房而不是租房？下面我们就来讲第二个原因。2、房价上涨的速度虽然**房屋租金收益率很低，但是房价涨幅快啊，这个涨幅就弥补了租金收益率低的缺陷。假如10年前的2019年深圳的房屋均价是1.5万元/平米，而到了现在是5.5万元/平米，是当年的3.7倍，如果当时100万的房子，那么现在价值370万，当年的租金只有1.5万，也就是每个月1250元就可以租到这个房子，但是到了今天需要5.55万元的年租金才能租到，也就是每个月要4625元才能租到这个房子。对于房屋的所有者现在的房子可以获得每个月4625元的租金收益了。租金已经比当时涨了2.7倍了，在深圳这样的地方，10年来房价涨幅超过2.7倍的比比皆是，不少房子上涨幅度都超过4倍了，这样一来房子月租金就更是达到6250元，支付月供是绰绰有余了。对于二三线城市的房子涨幅没有这么大，但是本身的租金收益率也达到了2.5%的水平，所以即便是房价翻一倍，租金收益率也达到了5%的水平，基本上就覆盖了月供，所以这是过去买房后以租养贷可以维持的方式。总结：如果是在一线城市，租金收益率只有1.5%，而当前的房贷利率是5.5%左右，如果你完全出租，你有4%的差距空间，这个空间需要房价上涨来弥补，也就是房价每年要上涨4%，你才能保持不亏。如果房价上涨幅度超过4%，那么你就赚了。如果是在二线城市，租金收益率是2.5%，如果房贷利率是5.5%，那么有3%的差距，需要房子上涨的幅度超过3%，你才是赚钱的。其他城市可以依次类推。