秋风萧瑟。最近，深圳楼市有一种信心崩溃的感觉。
新的优惠折扣很常见，更好的折扣幅度也不低。二手房竹笋不断，参考价格成交的案例也不少。现在买家一般都是带着碾压式的心理优势和二手房业主讨价还价，就像当年业主对他们的态度…
正好，这两天有朋友问我他卖房的计划。因为压力大，想卖一个，不急。听听我的建议。
我最真诚的建议是，卖不出去就别卖。先扛着，等风一吹。目前的市场不利于卖房。如果非要卖，基本上就要降价。何必呢？所以，没必要卖房子。
这个话题我之前也讲过。现在“需要”卖房的，无非就是换房子，无法承受经济负担，离开深圳(跑路或者去别的城市)。除了这些，我也想不出有什么特别的原因让我必须在这个时候卖房。
经常有人问我这个问题：你觉得我现在卖这套房子合理吗？
这个问题问得好，但我的回答是“不知道”。为什么这么说？
稍微解释一下。目前约有3600个有参考价的楼盘，加上一些解禁一年多的无参考价楼盘。我们通常认为市场上大约有3700处房产。
目前按照每月2000套左右的量计算，这3700套的平均成交量为每套0.54套。
其中，东部的罗湖、龙岗的布吉、中心城区的部分区域是常年二手房成交量相对较高的区域。这意味着中西部地区大量房地产项目月均成交量不足0.54套，可能在0.2-0.3套左右。也就是说，这些套要卖3-5个月。
我们换个角度来看。
根据官方，的数据，深圳大约有189万套商品房(从几年前的数据来看，现在应该有200万套左右)。这200万套，每个月卖出2000套二手房，也就是说每1000套房就能卖出一套。
如果你家正好有1000套左右的房子，那么在过去的一年多时间里，基本上每个月只卖出一套。如果只有500套，那就要2个月才能成交一套。同样，西部的数量也会比东部低很多。
这些都是工装数据，很容易分析。
用一句通俗的话来说，现在二手房市场处于枯竭状态，没有流动性。当一项资产缺乏流动性时，很难对其定价，所以你问我你的房子卖多少钱是合理的。没有人能给出准确的答案。
比如你家位于西部某市场，共有1000套房，2-5房产品。经查，最后一套交易发生在半年前，单价10万。而且你的房子是180平的大户型，和那个小户型完全不一样。它有一座王栋大楼，两梯两户，南北相连，楼层很高。你会说“我们的房子比那个小户型好太多了，我也不会参考那个小户型的成交价，所以我要卖11万”。
没有意义？当然有道理。房子是非标准的，每套房都是独一无二的。新房在户型、朝向、楼层、装修等方面都是“一房一价”。更不用说玩的更充分的二手房了。
但是现在市场都这样了，你家同样的公寓，可能半年都没卖出去。买家也不太可能这样比较，只会一刀切的跟参考价讨价还价，你也没脾气。
个人认为目前二手房的成交价格并不能完全代表市场。没有它，是因为数量极低，不正常。
比如股市有句话，无限涨停的股票都是流氓。你什么意思？有的股票可能因为一个消息就直接涨停，期间没有成交量。股东的股票市值无缘无故涨了10%。这种上涨，股价并不扎实，有可能上市公司发布澄清公告后回落。
在房地产市场的上升期，通常是量价齐升，价格上涨
现在的深圳二手房市场有点类似于2015年的股灾，当时市场没有成交量。当时a股上演千股涨停，绝大多数股票连续几天下跌，膝盖脚踝砍得满地都是，完全失去了流动性。拯救官方是让国家队进入市场购买。
然而，深圳的二手房市场也处于熊市。由于房子不是股票，官方将自己定位为“没有投机的生活”，这种生活已经失去流动性很久了，而官方却没有出手相救。
按照我的理解，因为官方认为房子是用来住的，所以稍微跌一点业主也没办法；如果一些业主用来投机，恰好遇到这种失去流动性的可怕的市场降价销售。相反，官方乐见其成，并打击这些投机者。
综上所述，我认为无限的价格上涨并不牢靠，近乎无限的价格下跌也不能代表市场的全貌。除非绝大多数业主接受大幅降价，并以每月5000-6000套的常规交易量固定当前价格，否则市场将恢复正常。
此时，业主将无法再向砍价的买家抱怨，他们必须接受真实的市场状况。以上是我认为现在没必要卖房子的原因。
毕竟在畸形的市场中，交易价格不具有参考价值。
二手房的业主不是开发商，开发商在巨大的付款压力下可能会把一个板块的房源全部打折，但业主是独立的个体。有的人急于出售，愿意降价，有的人不急，不必参考急于出售者的售价。
如果真的要卖，就等市场流动性恢复正常，再参考现价卖出。当然，你要是憋着一屁股，不把房子卖了，就被拍卖了。阿弥陀佛，现在的市场，只能承认自己种了。然而，我也见过一些很棒的业主，他们宁愿自己的房子被拍卖，也不愿降价。
这个时间点，20条新的防疫条来了，16条财政支持条也出来了。我仔细看了一下，只能说在国家层面，这印证了对房地产行业的态度发生了变化。虽然过去有过挽回，但还是有些尴尬。
现在愿意纠正一些特别恶意的伎俩，给ICU急诊行业一些仙丹。那些吃了仙丹好不了的房企，死了也就死了。能变好的，有机会的时候还是会当英雄。
我最关心的是其中提到的：合理支持本地个人住房贷款首付比例和政策，贷款利率下限支持刚性和改善性住房需求。
但这一点的背景是“因城施策”。在过去一年的救市中，基本上都有提及，各城市自行决定。其实对于深圳人来说，利率都不错，4.3和4.6或者4.9，差别不是很大。关键是首付比例。
有两种人的首付比例。我觉得适当减少他们是合理的。一是在外地有购房记录，在深圳无房。目前买深圳要5-6成；二次置业，70%-80%，也很高。如果选择超过参考价的二手房，90%也可能全款支付。
这两类属于政策高层话语中需要扶持的刚需和改善群体。如果这两类人群的首付比例下调，将明显提振深圳楼市。
但深圳当局对放松管制的态度过于谨慎，他们所从事的市场现在害怕任何预期。看起来他们就是想杀一些业主，尤其是高杠杆的业主，作为一个例子。
最坏的时候已经过去了。不管深圳怎么样，都要注意上面的态度，我觉得。所以只要不用卖房保命，我建议你还是再背一次。
相反，对于有购房需求和支付能力的人来说，此时入市至少不是最坏的选择(毕竟整体价格下降的更多