11月，房地产行业迎来多项重大利好政策资本市场一片亢奋，地产股和债券纷纷上涨。然而，这种火热的情绪与该行业的基本面无关。11月房企销售继续回落。
第三方研究机构凯瑞发布的11月销售数据显示，百强房企月度销售金额环比微降0.3%；同比下降25.5%，与前两个月基本持平；前11个月同比降幅维持在42.6%的高位。
市场低迷也在持续，重点30个城市成交面积环比下跌14%，创下下半年单月新低，同比跌幅扩大至30%。
中国研究院企业部研究总监刘水认为，近期政策的利好更多是对房企融资的支持。11月以来，一批支持房企融资的政策陆续落地，支持房企融资的“三箭齐发”格局已经形成。但是，增加需求侧支持可以促进房地产市场的预期改善和销售的稳定。
随着房企融资功能的逐步恢复，企业的雷爆将标志着阶段性的“休整”，叠加稳定的经济政策将继续增加，有望对冲行业的下行预期；未来信心不足有望逐步重塑，观望的潜在购房者将陆续入市，房产交易将逐步回归平稳。预计明年二季度可能形成市场底部。
据房地产业内人士分析，回顾2017-2021年这五年，全国商品房销售面积一直维持在17亿平方米的水平，而今年前10个月，同比下降了22%。以此计算，2022年全年销售面积可能在14亿平方米的水平。
在企业层面，根据韩毅智库的数据，100强房企中约有40%实现月度增长，其中16家企业增幅超过30%。
30强房企中，有10家实现环比增长，但增速明显弱于10月。仅法华、仁恒置地、大悦城环比增速超过30%，其他房企环比增速均在20%以下。而万科、保利发展、中海、华润置地等前10房企却出现了环比下降，降幅在9%-19%。
同比来看，百强房企中，11月单月业绩同比下降的企业数量仍高达70%。TOP30中的房企业绩依然惨淡，融创、世茂、金科销售额同比下降60%以上。
在2022年产业结构变化加剧的背景下，大型房企业绩分化明显，央企整体表现较好，业绩回升速度优于民企，也优于示范民企。
其中，华润置地、招商蛇口、建发等央企前7个月同比降幅在20%-30%左右。截至11月底，累计同比跌幅收窄至10%左右，越秀则实现了同比增长；碧桂园、新城、美的地产等示范民企前7个月同比降幅在40%左右，11月累计同比降幅维持在40%，仅龙湖收窄至27%。
为了刺激销售端，促进回款的流动性，各大房企近期重新推出各种打折促销活动。根据柯睿的研究，保利、龙湖、中海、万科等房企在下半年加大了打折力度，在全年去工业化的压力下，在四季度展开了冲刺。
其中，保利全年有很多营销活动
郑茜资本指出，监管层对于房地产行业的现状以及当前救市的重要性和紧迫性已经达成共识，目前在政策层面已经给出了明确的支持声明。所以房地产行业出清进入稳定发展期所需的时间只是长短问题。
韩毅智库认为，从政策底部到市场底部需要一个阶段。假设政策目前能保持或加强实力，根据历史规律，市场可能在2023年第二季度转好。“但在底部出现后，市场是否会继续在底部盘整，以及盘整需要多长时间，仍存在一些不确定性。”