**房地产的历年走势

**高房价的主因为－**的高地价政策。而**高地价政策的起因是一连串特殊环境下的历史的结果，这一切需由英国1841年占领**说起。开埠
第一次**战争之后，英国要了**为其殖民地，而当时英国之所以看中**，其主要原因是维多利亚港，英国人当时正在建立一条全球的贸易路线，来运输他们搜掠原材料与他们生产的产品，他们需要不向他们征税的自由贸易港，而维多利亚港的天然优势－水深，港阔，避风，正正是英国人的需求。而正因为英国人将**设为了自由贸易港，港英**无法从贸易中征税，但建设**又需要资金，但**却土地贫瘠缺乏自然资源，而英国**又不愿运过钱来，那么港英**唯一可以做的，也是唯有拥有的就只有－土地。由此开始了土地在**发展中的重要角色。在**成为英国殖民地的那一刻开始，根据《英皇制诰》，所有土地马上皆属英国皇室所有，称为crown land，所以**所谓的土地拍卖并不是真的将土地永久出售，而只是出售有期限的使用权leasehold，可以称之为＂批地。（早期批地年期极长，为999年，而后期缩短至99年，而现时批地年期大多为50年。英国人行事雷厉风行，1841年6月7日便公报公开批地并于同月14日由海军上将admiral sir charles elliot于**成功拍出404幅土地。而由于土地全部属于英国皇室，**作为一个垄断的供应者，维护自己利益的最佳办法，就是慢慢卖，一点一点地卖，来提高价格。由此，限量卖地必然成为了**最理性的行为，而这就是高地价政策的开始。50至60年代
踏入二十世纪，于四十年代后期开始由于**的战乱与动汤，内地大批人口涌入**，**人口急速膨胀，**人口由1946年的60万，激增至1949年的186万，到1959年更超过了300万，人口的急剧增加使居住成为当时社会经济中一个严重问题。因此港英**于1950年成立**模范屋宇会，由**拨地，为低收入居民提供廉租房屋，兴建之屋苑有模范邨，而1954年开始大量兴建徙置区。而后来的徙置屋邨是**公共房屋的前身。本来港英**作为殖民地**是不愿意花这么多钱去搞公共房屋，但后来却越搞越大是为什么呢？一方面，我们当然可以看作是出于人道与社会安定，而另一方面，却可视为了英国人的更多利益。当时，**除了贸易外，轻工业渐渐崛起，而大量从内地来港的贫穷**便成为了工厂工人，徙置区可以视作等同于工人宿舍，降低工厂的成本，更有助于**的出口，其实就是一种补贴出品。另外建立公共房屋可以有助于私人房屋的价格，即有助于**的高地价政策。50年代随人口的激增，大量资本拥入地产业，**就出现了房地产热潮。在高地价政策下港英**可以以低税率来维持**的竞争优势，同时又有收入搞公共服务，为低收入提供一定的保障同时，中产可经投资物业而享受到财富增加的好处，这渐渐便加强了整个**社会对高地价政策的依赖。而聪明的**人更强加了地产业对**经济的重要性，1955年爱国商人**投资兴建当时**最高的大厦－蟾宫大厦。在兴建的过程中，**开创了"分层出售"、"分期付款"，＂卖楼花＂等的售楼方式，为**地产业发展带来**，加速了整个**地产市场的繁荣。从此地产业成为**的经济支柱之一，占gdp的比重在20%以上，成为**经济的“晴雨表”。70年代
70年代是**的地产狂潮年代，**的华资巨头，现时的**四大地产商等便是由此起家，如华人首富李嘉诚，他在1958年转型投资地产，1971年成立长江实业，1972年在**交易所上市。同年，当时的**总督麦理浩制定了＂十年建屋计划＂政策，要在1973年至1982年的十年期间，为180万**基层居民提供公共住房。至1978年，又推行＂居者有其屋计划＂(即廉租屋计划)，解决二百多万基层市民的住房问题。由此可见当时的高楼价已是严重社会问题。《中英联合声明》
而把**楼价推上天堂便是由1981年，中英有关**前途问题谈判。1984年，《中英联合声明》发表 声明在“**”的原则下，****会确保其社会主义制度不会在****实行，**奉行的资本主义制度可以维持“五十年不变”。而其中有条值得注意的是 1984年，中华人民共和国与英国签订的《中英联合声明》，其中列明英方于过渡期内（1984年－1997年）每年只可卖出50公顷土地，如多于此数需得到中方首肯。另外 在1985年5月27日(《中英联合声明》生效之日)至1997年6月30日期间，当局按照《中英联合声明》附件三的规定，制定有关批出或出租土地的政策。**一般的批租土地的契约年期，不得超逾2047年6月30日，有关契约的承租人须缴付地价和名义租金至1997年6月30日，该日以后则须每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。至于在1997年6月30日前期满的契约，亦可根据《中英联合声明》的规定续期至2047年，惟**约和特殊用途契约则除外
《中英联合声明》限制每年**土地供应不得多于50公顷，令港英**得到了哄抬地价的借口。直接令高地价更高，使楼价如同坐了火箭一样升天。十多年内，**地价上升了二十倍，过高的地价，使只有少数的拥有庞大资本的地产商才能参与土地市场，结果做成寡头垄断，造成**与地价巨头与数百万私楼拥有者这共同利益体，而这造成了回归后继续高地价的必需性。而另外企业，特别是中小企也需要高房价，房屋是**工商业的重要抵押品，中小企往往通过房屋抵押向各银行借钱，流动周转，高房价令房屋成为**银行最接受的抵押品，此同时又强化了高地价。而为什么当年《中英联合声明》要限制每年**土地供应不得多于50公顷？有一种阴谋论说法认为：殖民者要撤退，但同时谋算要在殖民地保持利益，常用的手段是于当地扶植亲殖势力，作为其撤退后的代理。更加狡猾的手段，则是把当地的经济精英的利益与其利益相捆绑，使其与已撤退的殖民者一荣皆荣，一损俱损。限制土地供应，实行高地价政策，对于早已控制了港岛传统黄金地段的英国公司来说，利益明显不过。然而，几百年殖民史积累经验，英人玩**早已炉火纯青，深知要巩固其利益，必须让回归后的政经精英在高地价政策中分一杯羹。一九八四年中英谈判结束，**将在一九九七年对**恢复行使**已成定局，九七之后，以华人为主的政经精英将取代英人治理**。为了要令英人利益在九七后可以维持，令这些精英的利益与其一致，是整个撤退布局的核心。**的经济顶尖精英阶级，基本上都是从制造业、金融或者贸易等产业赚取了初始资本之后，通过地产发展项目而赚取了巨额资本，再由此投资其他行业。由于地产发展和投资物业收租仍然是**经济顶尖精英阶级的核心利益，延续高地价政策就拥有了牢固的利益结构支撑，同时也就保障了英资牢牢在握的利益。回归后
回归前之高地价政策的根本原因是英国人出于自身利益的追求，而对**人的剥削，而回归之后，**人为什么还要剥削自己人呢？所以**便推出了＂八万五＂－＂八万五建屋计划。八万五建屋计划，简称八万五，是**行政长官**在1997年度施政报告提出的一项政策。**提出每年供应不少于85,000套住宅，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。可惜遇上了97金融风暴与03沙士，**地产市道受到重创，大量业主变成负资产，中产作为社会的中坚力量，当他变成负资产，整个社会的经济便无法维持，所以原本为解决目标的高地价政策成为了唯一的救星。为了稳定楼市高价特区**推出大量政策，其实就是加强版的高地价政策。如孙九招 1.取消拍卖土地，暂停勾地一年 2.暂停两铁（地铁及九铁）房屋项目投标一年 3.未来公屋兴建由需求主导，平均轮候时间不逾三年 4.即时结束居屋计划 5.为低收入家庭及公屋居民提供新免息贷款计划 6.即时结束混合发展、私人参建居屋及房协资助自置居所计划 7.终止出售公屋（租者置其屋）计划 8.检讨《业主与租客(综合)条例》，放宽业主收楼权 9.取消内部认购限制，取消限购一个单位及两个车位限制。此一系列政策导致了今时今日**惊人的高房价。还有如在2010之前，**容许窗台从大厦多延伸出500 mm，而这部份是不需要计算入建筑面积，但却可计算入销售面积之内，因此地产商当然要用尽此类免费得来的额外销售面积。所以**的比较新的私楼到处都是特大的窗台
而近10年**另一个新楼特色就是开放式厨房，因为根据屋宇署与其它部门制作的联合作业备考，每一个单位只可以有一个环保露台及工作**，而这些环保露台及工作**是可以不纳入建筑面积之内，但是却属于销售面积的部份。而近年**多以“勾地”来卖地 申请售卖土地表，俗称“勾地表”，是**特区**现行拍卖**土地的一个途径，此制度在亚洲金融危机后（1999年）推出，在当时，它与另一传统的拍卖官地机制─“常规卖地”同时施行。简单的说“勾地”就是土地在正式**出让前，由对该土地感兴趣的单位向**表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。在“勾地”制度下，**地政总署定期列出公开的土地储备表《供申请售卖土地一览表》，即是俗称“勾地表”。有意买地的公众人土，包括地产发展商，可向地政总署提出申请“勾地”，并报出底价。**收到申请，如果有关提价合乎**估计的市场价格之十成（注：现行**勾地，官订市价的八成也可以），就会将该地块按规定“勾出”，并在规定期限内组织其招标拍卖，公众拍卖会上价高者得，提出勾地者必须参与该次竞价，但其报价不得低于它申请时的底价。若果拍卖时“不到价”，即是不达到官订拍卖当时秘密底价，地政总署有权收回，并留作下次再拍卖，直至等于或高于**预期的价格为止。如果拍卖时无人提出等同或高于勾地者申请时的提价，**有权没收原先勾地者的按金。该按金是保证拍卖价不会低于勾地者原先的提价。在卖地过程中，**不会提供任何优惠予勾地申请者，如申请者最终不能买得土地，发还按金时也不会给予利息。而有观点认为勾地是近年高楼价的另一原因 有人认为“勾地”制度使到**土地供应数量符合市场的实际需求，降低了对市场的干扰，也确保了土地以合理价格卖出。不过也有人认为现行的勾地制度有一些问题，**在实施时往往只许地价升，不许跌，扭曲了市场的正常价格起落；而且**不公开勾地表内各幅土地的底价，人为制造市场信息不对称的问题，增加土地被勾出的难度，导致拍卖稀少，变相进一步收紧土地供应
总结
高地价政策本来是英国人对**的剥削，而在这个过程中整个**的经济形成了对高地价政策的依赖，令其成为必需品，而任何对高地价政策的干预都必对**的经济与竞争力的打击。 20210311