立体停车场的价格是怎么计算的?按面积还是平均到每个车位?

壮士高寒 2024-05-26 12:56:43
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这个立体停车库,我们暂成为待估对象。估价对象价值的算法有三种。第一,比较法。这个通常按车位来算。如果公开市场上有相类似立体车位的交易记录,那么以这些交易记录做为估算价格的可比实例,通过比较实例与待估对象的差异。测算出待估对象每个车位的价值,再汇总得到该立体车库的价值。第二,收益法。这个通常也是按车位计算的。首先如果这个停车库是有偿出租的话,那么必定会有现实租金收益。通过对待估对象所处区域平均租金的排摸确定该租金收益是否合理。如果合理用该现实租金的收益作为测算依据,如果不合理用排摸所得的租金收益水平作为测算依据。如果,该立体车库为业主自用,不存在租金收益。那么直接以排摸所得租金收益水平为测算依据。具体测算公式为:车位收益价值=年租金收益/报酬率*(1-1/(1-报酬率)∧收益年限)。报酬率一般取央行公布的一年期基准贷款利率,收益年限根据土地剩余年限来确定。测算出每个车位的收益价值之后,再汇总得到整个立体停车库的收益价值。第三,成本法。这个以整个立体停车库为单位进行测算。假设你作为一个建设单位扮演甲方的角色。从项目立项开始,可行性研究,到土地市场拿地,再找施工单位,竣工完成,验收合格直到假设全部售罄。所有收入支出的汇总得到该立体停车库的价值。 20210311
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