楼市调控再次升级，2019年下半年房价会跌吗？

一、1-4月份全国房地产情况：
全国房地产投资情况：
5月15日公布的统计数据，房地产投资表现亮眼，1-4月，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月加快0.1个百分点，比上年全年加快2.4个百分点。土拍市场情况：
2019年前4月，全国土地成交金额前10城市累计成交4838亿元，同比增长6%；杭州、武汉、西安、南京、厦门、重庆、苏州以及合肥等热门二线城市，土拍火热。其中，杭州土地市场4月成交379亿元，累计成交总价850亿元，高居榜首。而合肥再4月25日、26日共计成交26宗2270亩，总成交金额213亿元。在成交土地中，有8块现场竞价数十家房企全部出价最高限价，进入摇号程序，为近两年来首次。全国新房市场情况：
4月份全国70个主要城市价格整体上涨，同比去年同期涨幅达到11.4%，环比上月涨幅为0.6%。其中北上广深四大一线城市新房价格全面上涨，环比涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。全国二手房市场情况：
接下来房博士重点给大家分析一下全国的二手房成交情况，2019年以来，全国主要城市二手房市场触底反弹，回暖明显。我从**上，搜集了全国几个主要城市二手房近1年来的成交单价及成交量数据，如下表：
从上表中可以看出，我用绿色底纹将价格和成交量最近一次触底月份（剔除2月份春节）做了标记，可以看出，本次楼市触底基本一致。集中在2018年的11月-12月之间。北京自2018年12月份触底后，价格开始反弹，价格连续上涨，3月份达到最高值，进入4月以后价格略有下跌。上海的价格走势与北京基本一致，不同的是相比较3月份，4月份北京是下跌的，而上海仍有3.94%的涨幅，
深圳比北京上海提前一个月，在2018年11月份价格是5.36万元，价格最低。相对比于北京、上海、深圳，合肥和南京地理位置相近，房价和成交支撑略显弱势，所以在成交量上率先达到底部。2019年1月份以来，无论是一手新房还是二手房市场，均走出了2018年下半年的惨淡行情，成交量和价格双双上涨。全国主要城市，包括合肥楼市，迎来一波小阳春是不争的事实。这是一波全国性的楼市回暖。而自2018年底以来，每一次楼市行情的变化，我都在我的公众号或小密圈中及时提醒大家，
我在2018年12月30日的文章《2019年合肥楼市的正确打开方式是什么》中提醒大家“外部调控环境会比2018年宽松，房价会越调越高”。在2019年1月21日的文章《网传全国首套房贷利率下调了，2019年1月适合买房吗？中给大家的建议是：“小伙伴们问我何时出手？我觉得当下就是好时机”。在2019年1月22日的文章《2019年春节临近，合肥的楼市走势分析》中提醒大家“合肥二手房楼市经历了一个小小的回暖，但是接下来的春节假期，市场应该会是比较平静。同时准备改善，购入优质房源的朋友，建议尽早下手。在2019年2月17日的文章《2019年2月份，合肥楼市行情如何？是涨是跌？给投资的朋友们的建议是“购买优质学区房，或者滨湖的新房”。大家可以翻看我之前发表的文章。二、1-4月份合肥楼市情况：
1.合肥新房市场
统计数据显示，近一年来，合肥新房累计成交67032套，累计成交面积760.755万m2。但是进入2019年以来，成交量偏低，这是因为备案与实际成交不一致导致。今年上半年，合肥大量新盘集中推盘，交易量不低。数据显示会稍微滞后。2.二手房市场
如前所述，合肥二手房自2018年11月份触底后，价格开始反弹，4月份成交均价是16**6元/m2，较3月份上涨0.5%，价格基本平稳，较2018年5月份，全年涨幅只有1.2%，所以从均价上看，合肥的房价调控波澜不惊，非常成功。但是如果从价格触底开始算起，4月份较2018年11月份，半年的时间里，涨幅达到了9.9%！也就是说看似平静的楼市表面，实际上存在着淘宝、抄底的机会。因为楼市行情变化反应的延迟，大家最好的出手时间是2018年的11月-2019年2月份。股市里的一句话：别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪，其实在楼市中同样适用。当然，在楼市趋势没有明朗的情况下，谨慎的朋友，选择右侧交易是非常稳妥的投资方式，也就是说，在2019年2月份之前出手，应该都算买在比较低的点位，房产投资方式都算比较科学。3.合肥楼市分化加大
虽然4月份价格基本平稳。实际上合肥的楼市出现了更大的分化。所以近期看房购房的朋友应该有切身体会，看中的房子，价格涨了很多，0.5%就是睁眼说瞎话。上图是合肥各区域的3-4月份主要二手房成交指标数据，政务区、经开、高新、包河，无论是成交总价，还是单价，都有不小涨幅，
政务区3月成交总价均值为233万，4月成交总价均值为360万，成交总价均值涨幅达到11.6%，包河区涨幅11.2%，高新区涨幅7.3%，总价均值上涨，说明这些区域的进入门槛越来越高，大户型，高总价成交的房源占比较大。不难理解，政务区天鹅湖周边、经开区的翡翠湖、南艳湖、高新区的蜀西湖、北雁湖周边，配套日益完善，是改善住房的首选。成交单价方面，包河区单价上涨681元/m2,涨幅达到4.44%，这与包河区3月单价较低有关。政务区单价上涨640元/m2,二手房成交均价站上了2.4万大关，达到24342元/m2刷新了单价记录，在创新高，事实上政务区的价格分化很大，像栢悦公馆、天鹅湖畔、蓝蝶苑等小区价格已经3w+，但是嘉和苑、绿怡居、浅水湾等一批小区价格还不到2万。蜀山、经开、庐阳、高新均有涨幅，涨幅不大。作为强势板块，滨湖的二手房成交价格并没有明显的上涨，滨湖单价只上涨了239元/m2,还不及经开、蜀山的涨幅，这是因为和政务区新房荒不同，目前在滨湖购房的群体，首选新房。事实上，进入2019年以来，滨湖的新房门槛逐渐抬高。以滨湖西南为例，滨湖四盘：荣盛华府、金鹏一品天成、绿城招商诚园、新城滨湖云镜，最低入门门槛是荣盛华府，总价在180万左右。而2018年的同区域160万即可上车刚需三房。省府板块2.2均价的几个楼盘，在2018年少有人问津，2019年去化非常不错。而长丰、瑶海、新站等区域价格却是一路向下。从下表中可以看出，长丰（北城）价格下跌最多，较3月份下跌了998元/m2,跌幅达到了8.87%，我查看了一下，长丰2019年以来，1月份成交均价是10654元/m2,2月份是10733元/m2,3月份是11248元/m2,4月份是10250元/m2。对于合肥楼市的小阳春，长丰来的晚，去得快，虽然合肥规划的8号地铁线利好北城，但难挡颓势。瑶海和新站的情况也不是很乐观。正如我之前多次提到的，楼市进入“强分化”时期，强者恒强，弱者愈弱。具体板块分析，我会在接下来的各个板块分析中具体分析。三、合肥楼市投资建议：
1、外部环境发生了变化
2019年的楼市回暖和外部环境宽松息息相关，2018年12月22日美联储宣布减少加息次数，外部环境进入宽松。2019年1月份央行宣布全面降准1个点，释放1.5万亿资金，在外部环境全面宽松的情况下，楼市迎来了全面复苏。2019年以后开发商疯狂拿地，北京、上海、深圳、南京等楼市陆续回暖，合肥和一线城市的节奏越来越同步，春季期间我密圈里的一个小伙伴，从北京赶回来，迅速出手，全款买定滨湖，目前看，已经升值近10%。据他透露，当时北京燕郊部分优质楼盘已经出现抢房了。但是5月5日，**突然宣布，将从5月10日起将价值2000亿美元的**商品的关税从原定的10%增加到25%。次日我国a股遭遇黑色星期一，随后人民币汇率也一路下行。出于反制，自2019年6月1日0时起，我国将对对已实施加征关 税的600亿美元清单美国商品中的部分，提高加征关 税税率，分别实施25%、20%或10%加征关 税。在此背景下，原本楼市的“欣欣向荣”增加了更多不确定因素。一个重要的信号是5月11日，楼市火爆的苏州，**了限售政策，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实行3年限售，对苏州工业园区全域二手住房，实行5年限售。虽然本次限售被不少业内人士判定为雷声大，雨点小，调控的板子重重的拿起，轻轻的放下。但是，为了应对复杂多变的国内外形势，上层控制房价整体平稳，防止楼市大起大落的决心是毋庸置疑的。2、合肥的楼市投资策略
如之前我分析的，合肥楼市进入更大的分化，在这种分化下，越是下跌的资产越是遭到抛弃。越上涨的房产，大家越追捧。我们要避免，在楼市不好的时候，抱着侥幸心理，期待楼市**捡便宜，哪怕有能力，碰到合适的目标，也迟迟不愿出手，一味盼跌，错过了低价购入的好时机；待到楼市复苏，楼市回暖时，价格上涨了，又不甘心买在高价；直到房价涨到快**狂的时候，又按捺不住，买在了高点。事实上当房价达到癫狂的的时候，打压楼市的各种调控政策可能已经在路上了。大家要避免这种追涨杀跌的购房方式。楼市过了爆炒的时代，我们要做的是价值投资。从楼市中寻找价值被低估的潜力盘，潜力板块，做好长线持有的打算。房博士给大家算一笔账：当前购房资金成本高企不下的情况下，房价年涨幅低于6%是赚不到钱的。以100平的房子，单价2万/m2，总价200万，以5年投资周期算，200x1.065=267万。也就是说5年后，房子要卖到267万，才不亏本。这就意味着现在2万买的房子，5年后需要涨到2.67万以上。我相信未来5年，合肥有相当一部分的房子达不到这个涨幅。合肥上半年对楼市调控政策拿捏的比较好，没有降息，没有降首付比例，也没有放松限购，对滨湖的土拍，发出了限价令。甚至有部分银行近期收紧的贷款政策。可以说，合肥的楼市调控，也进入了精细化阶段。下半年合肥楼市整体应该也不会有大的波动。在股市暴跌，外汇监管趋严，实体经济不景气，资金无处可逃的情况下，楼市仍然是资金避险的好去处。在合肥购房，无论是投资还是自住，大家都要踩好入市的点位；在资金有限的情况下做好取舍，完美的房子只有一个缺点，就是贵；然后要做好长线投资的准备，选好潜力股，避免频繁换手浪费房票贷票。关于合肥楼市的投资策略，我写的比较多的是学区房，由于近期工作比较忙，同时希望有高品质的文章带给大家，所以文章出的比较慢，但房博士对合肥楼市的研究一直在继续。 20210311