2018年合肥楼市走势将会怎样？

我在之前文章中不止一次说过，房地产本质上就是一个政策市，任大炮讲“房地产短期看政策，中期看政策，长期看政策”，我深表认同。在分析一个城市房价走势的时候，永远离不开对政策的分析，只要把握住了未来政策走向，你基本上就得到了房价涨跌的钥匙。一般来讲，每年年底的zy经济工作会议，是郭嘉高级智囊团根据过去一年来全国经济整体运行情况，形成一个对明年经济形势的大致预判，这个判断对指导明年众多政策的**，起着提纲挈领的作用。会议涉及的所有内容当中，与房价走势关系最为密切的两个因素，一个是金融政策，一个是房地产政策。金融政策决定了你能从银行贷多少钱，享受多大的利率优惠；房地产政策决定了你能使用多大的杠杆，能买多少套房子。金融政策和房地产政策，共同反映了zy对未来一年房地产的发展定调和调控举措。2016年房地产政策定调分析
还记得2015年底的zy经济工作会议吗？这次会议，形成了未来一年关于房地产的政策定调，我们看到金融政策主要有以下几点：
1、积极的财政政策要加大力度，实行减税政策。2、稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重。3、要有效化解地方zf债务风险，做好地方zf存量债务置换工作，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。针对第一点，在房地产方面，我们次年实行了部分契税的减免。针对第二点，我们可以看到，2016年全国信贷环境是极度宽松的，甚至出现了整个7月份的贷款几乎全是房贷的情形。针对第三点，这其实涉及到很多城市房地产库存过大，地方zf债务过高，客观上存在系统性和区域性金融风险，言外之意要为地方埋单，为地方去库存将不遗余力。房地产政策主要是围绕去库存，具体措施有以下几点：
1、通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。2、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。3、要取消过时的限制性措施。针对第一点，从政策上明确支持农民工购房，形成有效需求，使之成为去库存的主力，后续发展我们可以看到，三四线城市确实达到了这种效果。针对第二点，造成2016年全国热点城市的疯狂抢购。针对第三点，几乎所有的限购限贷措施，在2016年都被取消了。所有的这些政策，都造成了一种结果，那就是2016年全国热点城市房价大涨。但是我们要看到，**这些政策的初衷是为地方去库存，将地方zf存量债务置换到农民工或者自然人及各类投资机构身上，而库存量并不大的热点二线城市却因普惠政策最先受益。这其实并非zy所愿。但必须得承认，如果热点城市房价不上涨，就无法带动三四线城市房价上涨，三四线城市房价不上涨，就无法带动农民工去库存。因此我们看到，尽管zy定调要取消过时的限制性措施，在年底前还是强制要求房价暴涨的热点城市重回限购的老路上来。热点城市房价的暴涨，吹大了资产泡沫，区域性金融风险迅速积累。在已定调的基础上**原有政策，表明zy对次年经济发展形势估计不足，为防范发生系统性金融风险被迫为之，归根结底，还是由于我们未形成房地产的长效机制所致。2017年房地产政策定调分析
我们再来看2016年年底的经济工作会议。会议形成的金融政策主要有以下定调：
1、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，维护流动性基本稳定。2、要把防控金融风险放到更加重要的位置，着力防控资产泡沫，确保不发生系统性金融风险。3、要在宏观上管住货币，严格限制信贷流向投资投机性购房。针对第一点，货币政策稳健中性，调节好货币闸门，表现为2017年尽管美国持续加息，我们也并未跟进，仅对房地产实行“定向加息”。针对第二点，将抑制资产泡沫提高到防控系统性金融风险的高度，具体表现是对今年房价过热的城市，持续进行施压调控加码。针对第三点，表现为m2增速持续下滑，严厉打击首付贷，提高二套房首付比例，收紧房地产信贷资金。房地产定调主要有以下三个方面：
1、去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。2、促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。3、支持合理自住购房。针对第一点，承认城市间存在差异，应分类调控，因城施策，2017年重点任务是三四线城市去库存，因此我们看到今年三四线城市房价大涨。针对第二点，房住不炒，长效机制，抑制资产泡沫，防止房价暴涨暴跌，其目的都是为了促进房地产市场平稳健康发展，而今年房地产发展形势也的确非常平稳，投机投资被严厉打击。针对第三点，我们的确也能看到，今年对首套房的支持力度依然比较大。“房子是用来住的、不是用来炒的”，这样的口号在zy经济工作会议上提出来，措辞是非常严厉的，表明zy对部分城市房价暴涨严重不满。今年以来，对部分热点城市进行连续调控加码，几乎用尽所有限购手段，终于遏制住疯涨的势头，这足以说明zy对稳定房地产市场的决心之大和执行力之强。2018年房地产政策定调分析
从2015年和2016年这两年的zy经济工作会议来看，会议所形成的定调，在来年的房地产发展态势上基本都有所体现，政策对房地产的影响几乎是决定性的。那么，接下来的2017年年底的zy经济工作会议定调，对2018年房地产走势将会有什么影响呢？我们先来分析一下2017年刚开的会议，其中关于金融政策的表述主要有：
1、积极的财政政策取向不变，切实加强地方zf债务管理。2、稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。3、守住不发生系统性金融风险的底线。关于房地产定调的描述有：
1、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。2、完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。3、分清zy和地方事权，实行差别化调控。其实今年关于房地产的篇幅较前两年减少了不少，而且基本是一笔带过，这说明上层对今年以来房地产的调控成果还是认可的，全国房地产大形势基本处于可控之中（公号“小易论楼市”《从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》）。有几点表述或者变化需要我们注意：
1、不再提三四线城市去库存。比起2015年和2016年的浓墨重彩，今年对去库存只字未提，结合今年三四线城市房价大涨，我们可以推断绝大部分高库存的城市基本完成既定目标，明年去库存已非经济发展的主要任务。2、三四线城市大行情基本结束。从前年有效化解地方zf债务风险转变为加强地方zf债务管理，这说明在经历两年的去库存攻坚战之后，地方zf债务风险已基本得到有效化解，下一步zy会严控地方债，短期不再倾向为地方债务埋单。结合第一条，这基本上宣告三四线城市大行情的结束。3、明年加息的概率不大，整体流动性较去年有所宽松。货币政策依旧保持稳健中性，这意味着不会采取扩张性的或者紧缩性的货币政策，也就是说降息和加息的可能性都不大。“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”，这个说法在2016年时提起过，今年重提意味着流动性较去年会有所宽松。4、m2增速保持稳定，不再严控信贷资金流向房地产，房贷会好贷一些。“管住货币的总阀门”，在美国连续加息的大背景下，大水漫溉式的印钞短期不会再出现，我们的m2会一直维持在低位增长，但可能会比2017年高一些，我估计在9%-10%左右。相较去年，没有再提及限制信贷资金流向投资投机性购房，这说明投资投机性需求已得到有效抑制，房地产信贷资金会相对宽裕，房贷要好贷一些。5、着重发展租赁市场，完善房地产市场的长效机制。其实今年的租购同权、共有产权、租赁土地出让等形式，都是对发展住房租赁市场的初步探索，这有可能是组成房地产长效机制的一块拼图，但我觉得机制成熟尚需时日。关于租赁和长效机制问题，比较敏感，不宜叙述过多，我会在我的小密圈分析，欢迎加入我的小密圈。6、限购政策不会取消。“促进房地产市场平稳健康发展，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，也就是说zy是希望房地产持续稳定的，而保持稳定的手段就是继续维持房地产市场调控政策，这就意味着明年限购政策不会放开，也不会有什么变化。7、各地实行差别化调控，分城施策。zy以前对地方房地产的调控往往采取一刀切的措施，而忽略了各个城市的具体情况，这就发生了2016年去三四线库存的资金流向了没有库存压力的一二线城市，造成一二线城市房价大涨，三四线去库存效果却不明显的后果。因此提出分清zy和地方事权，因城施策，属于对以往政策的纠偏，但目的只有一个，促进房地产市场平稳健康发展。8、守住不发生系统性金融风险的底线。这是最重要的一点，zy底线是不发生系统性金融风险，这个表述连续三年都有提出，足以说明其重要性。保住不发生系统性金融风险的底线，同样也是影响政策稳定性的一个因素，比如2016年出现的热点城市房地产泡沫，被迫改变之前“取消过时的限制性措施”的提法，重启限购政策。这也意味着，一旦出现系统性金融风险的苗头，上述举措随时都有被**的可能。关于明年合肥房地产发展趋势的预测
关于过去两年合肥房地产发展形势的预测，我的准确率基本在70-80%，具体大家可以看我的这篇文章《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》（公号“小易论楼市”），同样我相信自己对明年合肥房价走势的判断不会偏离太多。通过对过去三年zy经济工作会议定调的分析，我们可以发现还是有规律可循的。我们政策主要是保持房地产市场的平稳健康发展，不希望大起大落，今年的主要任务是防止大起，目前全国房地产过热的形势已基本得到控制，可以判断明年的主要任务是防止大落，因此整体环境较今年可能会宽松一些。过去一年中，合肥房价持续下跌，而且这种趋势仍在蔓延，这其实并不太符合房地产市场平稳健康发展的要求。我想微观政策的微调在未来可能是有必要的，结合近期郑州和南京对人才落户限制的放开，我想合肥跟进的可能性较大，理由也比较充分（公号“小易论楼市”《南京打响“曲线**”第一**，合肥你跟么？我对合肥明年房地产市场是谨慎看好的，我觉得明年合肥房价整体仍是以平稳为主，全年或许会有5-10%的涨幅。根据往年的经验，明年年中可能会是一个转折点，这个转折点是下滑或者**期的结束，此后会缓慢抬升一些（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价有可能会跌吗？判断触底的到来，主要有2个信号：
1、合肥放开人才落户政策。目前造成合肥房价下滑的原因是有效需求相对不足，一旦放开落户限制，房价下跌趋势将会得到一定程度的缓和。2、上海和南京房价回暖。如果上海和南京房价触底反弹，那么这种热度3-6个月后会传到合肥，合肥会大概率跟进。更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注**公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。 20210311