如何评价山西省太原市的房价？什么时候可能开始暴跌？

小俊农村人 2024-05-15 02:27:15

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按照习惯，先说结论：基本合理（相对而非绝对)，但有下跌伏笔，看操盘人的水平。下面讲一点个人认识，不构成投资建议，并且人的认识也是螺旋上升的，所言不作为我下一刻的真实想法，此注。首先，支持一个城市房价的是一种叫做希望的东西，从某种程度讲，和股票价格一个道理，是一种对未来城市发展的预期，这也就是为什么某南方大城市房价比不上隔壁特区某些人很着急，不是嫌房价不高，而是怕发展预期不及隔壁，即便一支股票基本面再好，但人人都觉得它会跌，那也完蛋。虽说房住不炒是方针任何人都不能违背，但**老百姓千百年来总是有自己的老主意，目测这届人民仍然如此…桀骜不驯。其次，一个城市房价涨到多少，并不决定于平均收入，而是有多大的群体能够买得起那一刻价格的房子。说白了房价任何时候都不会每个人都买得起，商品房只是为一部分社会经济地位较高的人准备的，这和商品房供应量也挂钩。其他人有房的可以通过不断推进的棚改、城改等工程改善居住条件，无房的可以**性住房、租房等途径实现居者有其屋，这个意思**也表达过（虽然网友谓之大炮，但精准度惊人，早听他的人都实现财务自由了)。所以只要这个社会头部的那些人还消费得起，供需不出问题，房价是不会**式大跌并一蹶不振的（注意我说的是大产权主流准新房哈，有流动性的那种。小产权、老破小、以及有各种其他问题的房子简称手里砸的就不要拿来杠了哈)。再次，和城市产业结构，说白了就是能提供多少高薪就业岗位或高收入商业机会有关，黑白灰色收入都算，打工或个体户都包括。也就是说城市要有足够的创富能力来打造上述头部群体，招商引资也好，改善营商环境也罢等等都是为了续上这根链条。如果链条断了，旧的消费者短时间内不会再买，新的消费者创造不出来，供应又没控制住，这就糟糕了。最后，和这个城市的吸附能力有关。比如说我虽然是省会，但旁边有个直辖市，那吸附能力和所吸附的层次都会受一定影响。如果这么大片地区就我一个像样点的城市，那周边基层在市场经济大潮中发了财的一批地方精英就会涌进来，成为源源不断的购买者。毕竟这些有头脑的精英了解世界发展的大势，谁都想让自己的后代比自己强点，县城的想进市，市里的想进省会，省会的想进**中心城市，有意或者无意地践行着人口聚集理论，这也是城市分层现象，普天之下，莫不如此。几个简单理论说完了，下面分析太原。太原名义上属二线城市，这是由于又造了个词“新一线”，就像甲a变成了中超，甲b就成中甲了。但每个人心里都有五条线，这是别人改变不了的。北上广深一，成杭宁汉津渝苏莞等二，其他众省会可能还有省内较大的市三，地级市四，县城五，偏远落后地方减一，特殊强大的加一，也就如此了。那太原实际属于几线呢？显然在三线，排队靠后，但也比上不足，比下有余。同时，太原周边没有竞争力太强的城市，山西省内除了大同人爱去北京，运城人爱去西安，晋城人爱去郑州，阳泉人爱去石家庄以外，其他城市7座还是受太原辐射的，并且也只有大同人是铁了心往北京努力。这就是说太原的吸附能力省内还是首屈一指的，没有在省内出现双头、多头格局。但太原的行政区划是有问题的，能进一步发展产业的后备土地不足，综改试验区都是和榆次合着搞的，一些近年引进的企业更是去了晋中，这就造成高端产业上一些不好的预期，但也不要紧，事情都是相对的，太原还有三产。也有个特殊优势不容忽视，那就是山西人的地域文化认同感是北方最强烈的。很多山西人都有个生活在太原的梦想，即便子女想出去也要留一个在本省，独生子女我见过好几个父母闹着让回来的。山西并不属于人口大省，说实在的以山西三千多万的总人口支撑一个城区人口五百万的省会现阶段看有点吃力，但不是绝对不可能，随着经济发展可以实现，不离谱。山西过去靠煤，富了一大批人，存量确实是有的。此外，拜棚改尤其是城改所赐，近年又人工制造出一大批消费群体，具备了增量。还有最最重要的一点，虽然山西包括太原目前经济结构有问题，但改革开放四十年的成就还是不容抹杀的，先富起来的人可能比大众想象的多一些，实力强一些。所以综合看，太原城市发展预期不能和西安、郑州等区域性中心城市比，甚至目前看也不如石家庄、济南之流。但毕竟一省之会，三晋首邑。既不像石家庄北有京津雄，又不像济南有个青岛争光辉。虽然产业结构不尽人意，但希望还是有的，因为人是有的。太原房价去年到今年来了个一波流，就如其他时间全国许多其他地区一样突然来一波。这次说实话，明显属于补涨，幅度也远远赶不上其他地区，这是有原因的。补涨是因为太原经济还没到山穷水尽，是有后劲的，房价是带的动的（可以对比东三省)；涨幅不如其他地区，是因为太原比之前相对劣势了，城市间力量对比出现新变化，也一同体现在房价上。那么这个涨幅是否有支撑？个人认为，有。发展有预期，头部人士买得起，支撑足够硬，不信可以了解下各大新盘的销售情况。最近全国有跌的预期，可以认为是一种市场自发调节（需要调控做**引子)，每过几年都会来一次，我称之为经跌，那每次然后呢？跌跌更健康了（摊手)。有人觉得这次好像哪里有什么不同，当然，我也曾怀疑过自己的判断，但看到大开的水闸，我放心了。我说过，也有风险，风险点在哪？供求。太原这种一下子拆一百好几十个城中村的你见过？恕我孤陋寡闻被吓到了。到时候…那可是天量房产集中入市啊！啊！啊！咳咳…不过我还是保持谨慎乐观的。首先太原城改都是与省内外有实力的开发商合作，大家应该不会傻到相互踩踏。其次，如果实在不行，政策工具箱里还有超长限售期这一**锏，以及每日地板级二手房过户人数限制等小招式，直接封印二级市场，那最坏也不会出大问题。这就看操盘者们的协调能力以及魄力决心了。手机码字不易，尽管说实话也请砖下留情。 20210311

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