现在在东莞东坑镇有小户型公寓楼,41个平方,价格61万,是否值得投资?

谢帅翰 2024-05-17 02:33:05
最佳回答
商业地产建议不投资,以下分析原因。第一,此物业是公寓,公寓的土地性质是属于商业用地,使用年限是40到50年,住宅性质是70年,各地略有区别,而公寓原则上交房后是不能通气的,对后期租金会有影响,最主要是商业性质的地产,只从2014年实体经济萎缩,互联网经济盛兴后,租金回报收益逐年下降趋势,目前来看这种趋势还没有逆转的可能,加之商业地产每年规划都在增加,基本一线城市的商业都产能过剩,以北京为例,同地段住宅的价差和商业性质的公寓价差都几乎在两倍以上,所以从保值增值和后期回报上都是次品投资。第二,商业地产流动性较差,如果题主哪天财务出了状况想变现公寓回笼资金,公寓是很难短时间出手的,首先公寓属于商业投资,不是住宅刚需产品,自然接盘的人少,再次,渠道有限,由于商业过剩,没有流通性,中介商就少,这个是个循环。第三,中间交易环节税费高,营业税5.5%,契税3%,**差额5%,个税3%,加上一些小税种和中介费,总计接近18个点税费,换句话如果购入相当于直接亏损18个点,这个从角度是要计算在内的。相比住宅地产,税费相差太大,住宅营业税5.6%,个税1%,契税1到3%,没有**,且营业税和个税符合条件可以减免,一般的满5年以上的住宅只剩下契税了,商业则不行。所以如果真的要投资地产,建议投资住宅地产,参考我之前文章投资五原则,东莞属于珠三角经济区,还有上升的空间。 20210311
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