请教江苏昆山二手房买卖具体操作流程：

winter 2024-05-16 20:37:54

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一、二手房交易流程：
买卖前的产权审核：首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房**、契税**等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。交定金与签合同：看好房子确定房屋产权后，就可以交定金了。需要注意的是：如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管：
（1）如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”；（2）如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。赎楼：赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。付首期及资金监管：除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。签订买卖合同：签订书面协议时，最主要要关注四个方面是产权情况、房产总价、交易税费及日期；其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。选银行和办按揭：如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上**原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭就会帮忙处理。过户及交税：去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上**原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。后续事项：交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接；如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。二、二手房过户资料：
房屋所有权证书
房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)
房屋查档证明(房地产交易中心提供)
房地产评估报告
房主提供夫妻双方的**、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)
房屋买卖合同
房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)
买房的**
三、二手房交易过户需要交纳的税费：
（一）买房人应缴纳税费：
契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
交易费：3元/平方米
测绘费：按各区具体规定
权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。（二）卖房人应缴纳税费：
交易费：3元/平方米
营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除） 20210311

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