“营改增”后怎么计算税费?

DR钻戒 2024-05-18 04:11:29
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2016年5月1日开始实施的“营改增”后,二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少,其中除了营业税变成**,税费略有降低外,契税、个税也都随之有所变化。下面对计税方法进行具体介绍。一、“营改增”是什么?通俗来讲,“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳**。2016年3月23日,**,****发布《关于全面推开营业税改征**试点的通知》(财税[2016]36号),规定自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征**试点。房地产业被纳入试点范围,买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳**。其中,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳**,不缴纳营业税。二、“营改增”后,税收政策有什么变化?“营改增”后,二手房交易需缴纳的税种和计税基数有变化。1.“营改增”后,二手房交易需交哪些税?“营改增”后,营业税改征**。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为:**、契税、个人所得税、印花税、土地**。除印花税外,其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额,合同中注明房款及**税款的,按照所列房款计征印花税。2.“营改增”后,计税基数有哪些变化?大部分政策都是平移过来的,但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定,即按照孰高原则:
每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数,二者相同时,取网签价(网签价格:**局系统里体现的成交价;核定价格:区域最低过户指导价)。三、“营改增”后怎么计算税费?“营改增”后,二手房住宅买卖计算税费计算如下。1.**怎么算?(1)销售方为自然人:征收方式、判断规则都与原营业税规则相同。营业税和**对比
说明:
①总价:网签价格和核定价格谁高取谁,二者相同时,取网签价。②5.6%是指**(营业税)税率5%其它附加费税平均税率0.6%(包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税,其中城八区为0.6%,远郊区县为0.55%)。特殊情况:
①按人计算时,不满2年的,**=总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额÷(1+5%)×5.6%;满2年的非普宅,**=(总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额-之前购入价)÷(1+5%)×5.6%
②计算差额**时,非住宅的之前购入价以“购房**金额”为准,如无法提供原始购房**,则按全额标准征收;住房则以“购房**金额”与“契**计税依据”取高值。(2)销售方为非自然人:
不**屋类型,不同征税方式
说明:有**作为抵扣凭证的为非自建;没有**作为抵扣凭证的为自建。(3)什么是“普宅”和“非普宅”?满足以下a或b或c即可认定为“普通住宅”,否则划分为“非普通住宅”
a.房屋产权证明标注的种类为“历史文化街区中的腾退私房”、“绿化隔离地区农民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集资建设住房”、“危改回迁房”、“已购公有住房”。b.同时满足以下几个条件:
①容积率在1.0(含)以上;②建筑面积在140平方米(含)以下;③单价÷(1+5%)或总价÷(1+5%)≤政策指导价(遵循孰高原则)
普通住宅和非普通住宅认定标准
c.同时满足以下几个条件:
①房屋类型为“平房”;②单价÷(1+5%)或总价÷(1+5%)≤政策指导价(遵循孰高原则)。2.契税怎么算?网签价格与核定价格孰高原则在这里很重要。(1)满2年,普通住宅
网签价格≥核定价格:网签价格×税率
网签价格<核定价格:核定价格÷1.05×税率
(2)不满2年的住宅,或满2年的非普通住宅
网签价格≥核定价格:网签价格÷1.05×税率
网签价格<核定价格:核定价格÷1.05×税率 3.个人所得税怎么算?个人所得税:满五唯一,免征。个人所得税计算方式
说明:(1).总价:网签价格和核定价格谁高取谁,二者相同时,取网签价。(2)利息:如果有贷款,利息可计算在内。上次**票面税额:因为**刚刚实施,之前的交易不涉及该税,因此目前二手房交易这项税额暂为“0”。4.印花税怎么算?买卖双方均有,分别为合同所载金额×0.05%
只有非住宅类房屋交易需缴纳!四、举例说明
例一:
85平方米(商品房),满五唯一,网签价格100万元,高于地税核定价格。“营改增”前后契税变化
例二:
家庭唯一住房,85平方米(商品房),不满2年,网签价300万元,购置原价200万元,上次契税2万元,原房屋无贷款,网签价格高于地税核定价格。“营改增”前后纳税变化实例
“营改增”政策只对个人房屋交易中的二手房买卖有影响。“营改增”后,二手房交易需缴纳的税种和计税基数有变化,买二手房不再缴纳营业税,
来源:《******关于全面推开营业税改征**试点的通知》(财税[2016]36号)
《****关于全面推开营业税改征**试点有关税收征收管理事项的公告》(****公告2016年第23号)
《关于营改增后契税、房产税、土地**、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)
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