紫微树木评估方法

Fly? 2024-05-11 21:32:48

最佳回答

园林内观赏树木资产价值评估
观赏树木主要由园林提供,用专业园林种植观赏树,逐渐成为一种新兴产业。园林内观赏树木(以下简称观赏树木)作为一种实物资产,可以用于市场交易、投资以及银行贷款抵押、担保等经济行为,这些经济行为都需要对其价值进行评估。因此,对观赏树木价值的评估也逐渐成为资产评估机构一项新的业务。观赏树木不同于一般的经济林木、森林资源资产,其具有集中种植在特定的园林内,一般是人工移植栽培,品种规格型号多,树种名贵稀少,造型新颖奇特,生产周期较短,用途单一,单位经济价值大,成本高等特点。因此,观赏树木评估不能简单地套用《森林资源资产技术规范〔试行〕》的评估操作规程和评估方法,现在有关部门还没有制定观赏树木的评估操作规程和评估方法。结合实际,对观赏树木评估应关注的问题谈几点体会。一、观赏树木产权的归属
观赏树木产权归属是由多种因素共同决定的。在实际工作中主要应关注:
1、建立园林的土地使用权归属。观赏树木资产离不开生存的载体—建立园林所占用的土地,这一载体是观赏树木生存的条件,也是观赏树木产权归属的决定因素。由于土地关系的流转,建立在特定土地上的园林内的观赏树木产权也会随之发生变化。在现实生活中,取得建立园林土地使用权的途径很多,有通过土地出让的方式取得国有土地使用权,有直接承包、租赁村组集体土地方式取得集体土地使用权以及通过向村民租赁所承包的集体土地使用权的方式取得土地使用权等途径。因此,在观赏树木资产评估时,必须弄清楚委托人建立园林土地使用权的取得方式,并收集完整齐全的法律依据。不同的取得方式,收集证明土地使用权的归属的法律依据也不同。例如,通过出让方式取得建立的园林,主要收集以委托人名义取得的国有土地使用权证书;村民在依法承包本村(组)集体土地上建立的园林,主要收集**颁布的村民承包土地的依据;委托人通过转承包、租赁村民依法承包本村(组)集体土地建立的园林,主要应收集村民的土地承包依据和委托人与村民签订的土地转承包、租赁协议、所在地村组的证明文件等法律依据和转承包、租赁费用的支付凭证等。2、园林内观赏树木产权的归属。一般,园林所占土地的使用权归谁,建立在该土地上园林观赏树木的产权就归谁。但也不能排除在委托人取得该土地使用权前,尤其是直接承包经营的老园林,该土地(园林)内就存在与委估对象相同的观赏树木,这部分观赏树木在没有特别证明的情况下,不能简单地确认属于委托人所有。为了证明观赏树木产权的归属,应收集土地所有权人、土地(园林)出租人、发包人关于发包、出租给委托人的土地内新建立的园林、承包经营老园林内的全部观赏树木产权归属的证明文件。例如土地所有权人、土地出租(发包)人、老园林发包人,以及所在乡、村(组)基层政权组织关于委托人园林内观赏树木产权归委托人所有的书面声明、证明文件等,取得这些证明文件是确认观赏树木产权归属的另一关键。3、观赏树木购买时的相关资料。园林内树木除极少部分速生树是委托人自种外,其余绝大部分树种一般都是外购移栽到园林,经过一段时间的人工培育,就对外出售。一般从购进移栽到出售的间隔时间为3-5年,因此委托人一般都有相应的购买依据,如**(包括运输**、收据)、协议合同、支付价款依据等,可以从一个侧面证明产权归属。评估时应对委托人的单位实行会计核算。对没有实行会计核算的,应向委托人索取购买树木的购买依据,还应向出售方发函询证,将购买依据、询证回函,再加上评估人员现场勘查的结果,用**载明的购入时间、品种与委估对象核对,分析判断产权的归属。一般购进时间在3年以上5年以内(从购入到移栽培植到对外销售,一般都应在3年以上5年以内,如果3年以下不符合园林观赏树木的生长规律,除极少数品种外,5年以上不出售,也不符合园林经营者的经营实际)、品种相同,符合园林内观赏树木的一般生长规律,要证明产权归属委托人所有;对会计核算规范的,应通过查阅委托人的财务会计资料,如会计凭证、资产明细账等获取相关资料。用收集到的会计资料加上评估人员现场勘查的结果,与纳入评估的观赏树木进行核对,分析判断产权是否归属委托人。二、现场勘查和观赏树木的技术鉴定
1、对委估观赏树木的品种、规格型号,以及树龄、树形、树冠径等技术指标进行鉴定核实。这些技术指标的情况比较复杂,鉴定识别的技术难度大。在实际工作中:(1)要具备专业知识和技能。评估人员不但要具备相关的专业知识和鉴定识别的基本技能,还要求评估人员能够通过多种渠道,包括委托人在内,广泛收集与评估对象相同的观赏树木的技术资料,了解委估对象的基本特征、主要技术参数等方法技巧,才能够更准确地识别其品种、规格型号,以及鉴别树龄、树形、树冠径等技术指标。(2)必须在现场进行识别鉴定。现场勘查时要求委托人派本园林有经验的技术人员参加,用掌握的技术资料,包括技术标准、主要技术参数、典型的识别特征、测量鉴定的基本方法,对申报评估的各项技术指标在现场逐一进行测量、鉴别、确认。(3)在鉴别过程中评估人员要注意听取技术人员的意见,取得识别鉴定的一致意见,识别鉴定结果要经参加鉴定各方人员的签字认可。(4)对个别确认难度大、技术人员与评估人员对识别鉴定存在分歧意见的,还应聘请有关部门的权威专家进行必要的技术鉴别确认。(5)评估人员要按照现场鉴别确认的结果对申报资料进行调整确认。2、对申报评估观赏树木的数量进行清点核实。一般委托人纳入评估的观赏树木品种、规格型号、数量都不多,而且园林本身的规模有限,可以进行逐一清点。在核实数量时,应按品种、规格型号,以棵、株、丛为单位逐一地进行清点核实,不能采用丈量推算、凭经验估计,更不能直接以申报数为核实数确认。对已鉴别、清点的委估对象应做好明显的标记,防止重复清点。数量清点与技术鉴别确认应同步进行,减少重复工作,提高工作效率。三、观赏树木评估价的确认
1、评估方法—“现行市价法”。观赏树木的价值主要是通过市场交易来实现的,而且用途单一,不由成本及其他因素来决定。因此,观赏树木的评估方法一般都采取“现行市价法”。“现行市价法”是以市场相同观赏树木(参照物)的现行市场价为比较基础,用因素差异作调整来估算评估价值的方法。即委估对象的评估单价,以评估基准日市场上同类型或相近观赏树木(参照物)的市场实际平均单价为依据,并结合委估对象的评估目的、地理位置、运输条件、市场环境、评估节令等因素差异作调整确定。计算公式:评估值[p]=数量[s]x参照物的市场平均单价[v]x(1±因素差异调整%)。2、评估单价确认的一般原则。一是按照评估目的来确认。观赏树的评估价值还要受评估目的影响,同一观赏树木用于不同评估目的,其评估价值也不完全相同。一般用于为委托人了解市场价值提供价值参考为目的的评估,委估对象的评估单价一般应与市场平均价接近。其中:距离城市远、运输条件差的评估单价要低于市场平均价。反之,评估单价要接近市场平均单价。在地理位置、运输条件等因素相同的条件下,用于为委托人的投资行为提供价值参考为目的的评估,委估对象的评估单价应适当低于为了解市场价值为目的的评估单价,这是为了降低评估和投资的风险。二是参照物及参照物的市场平均单价的确定。一般应以本地市场确认参照物及参照物的市场平均单价(含委托人近期的实际销售均价),如果本地市场不足以满足确认要求,则应以外地市场确认。三是要充分考虑观赏树木的季节性。观赏树木的移栽受季节性的限制,评估基准日在植树季节的评估价值一般要高于植树淡季。3、评估单价确认。首先确定参照物及参照物的平均市场单价。评估人员应通过多种渠道,广泛收集市场价格信息,一个委估对象至少要收集市场上5个以上相同观赏树的信息资料,并对信息资料进行综合分析研究,剔除异常信息,从中筛选并确定出一个市场均价,相对比较公允地作为评估的参照物,并以该参照物的平均单价作为评估的比价基础。市场价格信息的渠道很多,一般应先从本地市场收集,包括委托人近期的实际交易资料,在本地市场价格信息无法确认的情况下,再参考外地市场价格信息资料。在实际工作中,(1)要通过审阅委托人的会计资料、合同协议、管理资料、宣传广告等资料,从中了解近期与委估对象相同类型观赏树木的实际交易价格。(2)要深入多家交易市场,实地了解市场价格行情,广泛收集不同商家的市场指导(参考)价格信息。(3)利用网络传媒,从网上收集外地市场交易指导(参考)价和商家对外发布的销售指导价。(4)从本评估事务所过去的评估档案资料中整理出相同对象的评估单价资料。(5)借鉴本地同行的相关资料。(6)对所收集到的资料进行综合分析,研究市场的发展趋势,并结合评估人员的经验综合考虑确认参照物及参照物的市场价。其次确认因素差异调整幅度(%)。因素差异调整,是以确认的参照物为基础,将委估对象与参照物的可比因素进行比较,确定两者差异的程度(%)。在实际工作中,一要客观地确认委估对象与参照物可比差异因素的具体内容。二要对确认的差异内容以参照物为标准逐一进行全面的分析比较,确定因素差异的差异幅度(%)。三要综合分析确认总的差异控制幅度,各项差异因素差异的幅度的总和一般应控制在10%左右,最多不超过15%比较适宜,如果超过15%,则应考虑重新确认参照物。 20210311

汇率兑换计算器

兑换金额：

持有货币：

兑换货币：

兑换结果：

类似问答

土地评估的方法有几种
- 2024-05-11 03:24:55
- 提问者: Gucc7、
土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修**，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较...
资产评估与价格评估的区别？
- 2024-05-11 11:06:25
- 提问者: 马美焱
资产评估与价格评估的区别：（一）法律规范不同资产评估受《资产评估法》规范调整；价格评估受《价格法》规范调整；各自具有独立法律地位。（二）性质不同资产评估为经济属性，体现的是内在的“质”，即一般为账面余额。价格评估为市场属性，体现的是外在的“量”，即市场价格或交易水平。（三）评估目的不同资产评估一般是以资产管理及资产保值增值为目的，体现的是理想市场条件下资产的公允价格；价格评估一般是以交易为目的，体...
微孔加工方法微孔加工工艺有哪些方法
- 2024-05-11 07:33:16
- 提问者: 在路上
电火花是微孔加工的重要组成部分，电火花微孔加工技术随着微机械、精密机械、光学仪器等领域的不断拓展而得到广泛的关注。电火花微孔加工以其加工中受力小、加工的孔径和深度由调节电参数就可得到控制等优势，使其在各国的研究日益活跃。但是电火花加工是一个典型的慢加工，在加工微孔时表现的尤为明显，时间随着加工精度的提高而减慢。对于少量的孔如：2个或5个左右，可以使用，主要是针对模具打孔等操作，无法批量生产，费用高...
二手车的价格用什么方法评估？
- 2024-05-11 06:06:50
- 提问者: Derry最威武
最简单的办法就是登陆第一车网，进行在线车辆评估。便可以得出**的价格。其次还有两种方法，你也可以了解一下：一、重置成本法重置成本是指最大限度的参考所要评估对象的新车价格，如果同款式新车停产，则要参考同品牌相近车型的新车价格，然后再结合使用年限、使用情况、手续情况等因素利用折算公式折算器现实价格。一般来讲，一辆车一年之内二手车价格较其新车价格相比损失20%左右，一年之后按每年折价10%来进行计算。此...
清算价格法的评估步骤
- 2024-05-11 23:52:31
- 提问者: 臭蛋儿
清算价格法评估的步骤：1、进行市场调查，搜集与被评估资产或类似资产清算拍卖的价格资料。2、分析、验证价格资料的科学性和可靠性。3、逐项对比分析评估与参照物的差异及其程度，包括实物差异、市场条件、时间差异和区域差异等。4、根据差异程度及其他影响因素，估算被评估资产的价值，最后得出评估结果。5、根据市场调查计算出结果，对清算价格进行评估。
综合评估法的评分标准
- 2024-05-11 15:14:53
- 提问者: Xahhh
评分标准：
有一紫檀木8人四方大木桌请估下大概价格（内详）
- 2024-05-11 03:15:21
- 提问者: 言西女士
10万元。
金绿宝石品种用什么评估方法评估其价值
- 2024-05-11 13:27:49
- 提问者: 大众点评结婚指南
金绿色宝石,英文为chrysoberyl,来源于希腊词汇的两个词意:金色的golden和绿柱石beryl。它是一种铍铝的氧化物beal2o4,硬度为8。5,比重为3.73,具有很好...金绿宝石的英文名称为chrysoberyl，源于希腊语的chrysos（金）和beryuos（绿宝石），意思是“金色绿宝石”。金绿宝石在珠宝界亦称“金绿玉”、“金绿铍”，属尖晶石族中的一种矿物。金绿宝石具有猫眼效应...
野生名贵紫微树树龄100多年值多少钱
- 2024-05-11 01:53:59
- 提问者: 蜜私特 RIGHT
树要看树形，不只是树龄
土地价格评估的方法
- 2024-05-11 14:43:23
- 提问者: 一米阳光^O^
根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法以及基准地价系数修**等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》的要求，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等适当选择，一般应采用两种或以上的方法进行评估。

紫微树木评估方法

房贷计算器-九子财经 | 备案号： 桂ICP备19010581号-1 商务联系 企鹅：2790-680461

房贷计算器-九子财经 | 备案号：桂ICP备19010581号-1 商务联系企鹅：2790-680461