2020合肥房价趋势怎样？今年买还是明年买更合适？

A车车 2024-05-28 03:38:10

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一、2020年合肥1-3月份成交价格分析受疫情影响，2月份贝壳成交数据只有16套，数据量偏小。所以将2020年3月（疫情后），与2020年1月（疫情前）价格做比较。3月份合肥二手房成交均价15831元/平，较1月份下跌642元，跌幅达到3.9%。3月份，合肥九区三县，除了瑶海区以外，全部下跌。瑶海区这次终于扬眉吐气了。其中九区中：瑶海区3月成交均价12117元/平，上涨1.4%；政务区3月成交均价25425元/平，下跌0.4%；包河区3月成交均价15350元/平，下跌0.4%；新站区3月成交均价11344元/平，下跌0.7%；高新区3月成交均价16282元/平，下跌2.0%；庐阳区3月成交均价17385元/平，下跌2.5%；蜀山区3月成交均价16654元/平，下跌3.2%；庐阳区3月成交均价17385元/平，下跌2.5%；经开区3月成交均价16638元/平，下跌6.4%；三县：肥东县3月成交均价9370元/平，下跌2.0%；长丰县3月成交均价10156元/平，下跌2.5%；肥西县3月成交均价13299元/平，下跌4.3%；相信接触一线楼市市场的朋友，都感受到，4月份不少售楼部，已经开始人头攒动，二手房的中介也忙碌起来。成交数据明显是滞后的。二、2020年4月，合肥楼市已经恢复了热度1、带看量破新高因为成交量数据滞后半个月。带看量更能直观真实反映当前的市场热度。4月12日以来，贝壳**房源带看数量达到了6019次，破历史新高。近7天带看次数均值是3486次；而2019年的12月份均值在3000左右。无论如何，合肥的楼市，已经恢复了热度。2、成交记录井喷式上涨3月份二手房成交记录出现井喷式上涨。3月1日2套；3月15日36套；3月31日91套！而2019年贝壳**正常月份，日成交记录基本在40套左右。市场在成交量不断放大的情况下，供应量也在增加。说明市场开始活跃起来，释放因为疫情隔离，而导致的看房需求，购房需求。三、是疫情后的需求集中释放？还是楼市要迎来暴涨？楼市里大家耳熟能详的几个词语如“饥饿营销”、“涨价去库存”，这些反市场规律的营销手法，正是来源于我们对房价将要上涨甚至暴涨的恐慌心理。1、4月份**价格出现上涨我统计了3月份**数据59341条，4月份**数据60355条，共计119696条。3月份合肥全市**价格15987元/平；4月份合肥全市**价格16052元/平；4月份较上月微涨65元。(**数据量大，波动小)。2、去化周期仍在拉长市场供求关系，决定了房价的走势。供过于求，则价格下跌，供不应求，则价格上涨。4月份，贝壳**有效**数据60355（与前台数据略有偏差，不影响分析。），较3月份增加1014套，增幅1.8%。瑶海、包河、庐阳、蜀山的供应量较大：瑶海区：9759套；蜀山区：8417套；庐阳区：7398套；包河区：7031套；因为各个区的体量差距很大，单从绝对数量上看，并不能真实反映区域的供求关系。去化周期，从微观层面，能够非常准确的告诉我们，当前市场的行情变化。去化周期=当月**数/全年成交量x12，单位月。2020年3月，合肥全市去化周期为：54.4个月2020年4月，合肥全市去化周期为：55.4个月。去化周期，较上月延长1个月。全市二手房去化周期仍在拉长。成交量放大了，新**的房源也在快速增加。虽然新站的**量不大，但是去化周期却是最长的，其次是瑶海、包河、肥西、长丰、蜀山区，供大于求。新站区：去化周期84.7个月；瑶海区：去化周期80.7个月；包河区：去化周期75.5个月；肥西县：去化周期67.8个月；长丰县：去化周期58.9个月；蜀山区：去化周期57.8个月；政务区、高新区、滨湖新区和经开区的供需，就要合理的多。政务区：去化周期25.8个月；高新区：去化周期36.5个月；滨湖新区：去化周期36.8个月；经开区：去化周期37.3个月；细化到小区，政务区的个别热门小区的去化周期只有10多个月。具体到各个区域，4月份9区3县**房源不断增加，除了高新区，其它各区去化周期均有不同程度延长，如下：3.房价走势持续分化供求关系上看，冷门区域供过于求，热门区域供不应求。供求关系的分化，也直接体现在房价上。首先是板块与板块间的分化以近4年政务区与瑶海区的房价走势为例：2017-2020年，政务区成交均价上涨4840元，涨幅23.5%；2017-2020年，瑶海区成交均价下跌2208元，跌幅15.5%。其次是小区与小区之间的分化；我在3月份发布的系列文章《2020年3月合肥房价到底是涨还是跌？》（关注微公号：合肥房博士，后台回复：“房价”，查看）文章中指出：合肥的小区之间价格涨跌分化非常严重：2020年4月份，全市有效**小区2859个，其中：上涨的1221个，占比43%；下跌1426个，占比50%；持平的212个，占比7%；可以归纳为：4涨1平5跌，4成涨1成平5成跌。四、买还是不买？购房者如何选择？近期，以深圳为首的部分一线城市楼市出现了火爆行情。很多朋友咨询我，为什么实体经济不景气，一季度gdp下跌了6.8%，部分城市的楼市却出现了火爆的局面呢？正如我之前分析：由于全球疫情深度影响，股市暴跌。美联储带头，全球放水。我国不断降准，银行资金宽裕，市场流动性增加。实体经济举步维艰的时候，为了抵抗通货膨胀，防止货币贬值缩水，会寻找优质资产对冲风险。这必然会推高部分一线城市优质资产的价格。而深圳又是楼市调控比较宽松的城市，所以深圳的楼市率先火爆现象并不稀奇。这和我一直建议大家在购买优质资产时，不要犹豫，是一个道理。4月17日晚，**中央**局召开会议，会议强调：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。楼市的基调，仍然是一个稳字当头。合肥也一直在坚定的执行上层的调控要求，比如:当前许多银行的个人信用贷、银行抵押贷款利率已经低于5.88%，但是房贷利率却没有下降。合肥一边坚持对楼市的调控，一边将资金引向实体经济。应对楼市下行的潜在风险，合肥的底牌也很多。比如加快放款速度据房博士小密圈好友透露，他3月19日做的抵押，今天已经放款，房贷放款速度大大加快。再比如放宽限购:****下发的《2020年新型城镇化建设和融合发展重点任务》中指出，对于城区超过300万的i类大城市，也要鼓励全面取消落户限制，这意味着，合肥想放开落户限制，在政策上已经完全具备条件。如果楼市出现明显的下行走势，合肥完全可以全面放开落户限制，也就很大程度上取消了限购。合肥的楼市环境，逐渐宽松，而且还有进一步放松的空间。房博士认为：当前合肥楼市，无论是二手房市场，还是新房市场，都出现了火热的迹象。与此同时，二手房**量也在不断增加，新盘推盘的节奏也在加快。只要供需平衡，房价就不会大涨。所以当前的回暖，是疫情过后的集中释放，还不能作为合肥楼市全面回暖、回春的依据。2020年我分别写了《疫情过后，学区房会跌吗？2020年合肥学区房怎么买？》、《2020年庐阳区房价走势分析及3-4月份购房建议》等多篇原创文章，（关注微公号：合肥房博士，后台免费查看），在文章中多次提醒大家：淘笋盘；尽早出手学区房；市场冷的时候买房，热的时候卖房。当前的楼市是分化状态，选盘很重要；这些观点，都是我本人在对合肥楼市深度研究，并结合自己多年实战经验和当前经济形势、市场情况给大家的精准建议。对于普通购房者来说，在合肥楼市4涨1平5跌的今天，寻找上涨的那40%优质房产，绕开下跌的50%的劣质资产，才是最关键的。了解楼市最好的方法是去楼盘现场看一看，找几个中介朋友带看一下小区，隔断时间比较一下房源价格有没有变化，成交了没有？上涨还是下跌了？这些直观的感受比什么都来的快速、准确。再结合着专业的房产文章，基本就能确定买不买、买哪里、买多大、升值多少等一系列买房问题。 20210311

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