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如果楼市下行，房价会回到2016年的水平吗？

奥特曼表姐❤️ 2024-05-25 23:57:08
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能否回到2016年前后的房价，必须先了解2016年时的房价。从2009年我国房价上升到最高点以后，一直在持续下跌过程中，直到2014年货币安置推动下才开始回暖，很多城市的2016年前后的房价刚好接近2009年上一个巅峰时期的价格。那么，2016年的房价其实也是2009年时的房价。如果这轮下跌趋势推动房价下跌到2016年前后的房价，也等于回到十年前的房价。笔者的结论是不可能回到这轮房价上涨启动时的2016年期间的房价。究其原因有多种，下面就说几点看法！其一、物价说。我国cpi从2008年上涨9%的顶峰开始下滑，2009年跌进-2%的谷底。而后就一直显现上升趋势，直到2011年的6%。这几年里也一直保持在2%上下波动。这十年来的官方cpi数据也至少推动总上涨幅度超过30%。假如跑赢cpi，房价也至少会上涨30%以上。其二、成本说。房价的成本主要在于工程成本和土地成本，假如把土地分成一二三四五等多线城市，那么各线城市的土地的总房价中的比重持续递减，从一线城市的最高直到小县城的最低，这是由于土地相对稀缺性造成的。相反，工程成本在小县城的比重最高，而到了北上深等一线城市的工程成本有些还不到10%。做这个比较的目的是为了综合抵消各种不同比重的因素带来的房价波动不平衡，假定基本接近均衡波动的一个理由。下面就以普通小县城的房价为分析依据，假如以6000元/平米的今天小县城房价为例。那么工程成本和土地成本各3000元/平米。可在十年前估计工程成本还不到2000元/平米，而土地成本也只有1000多元/平米。计算当时均价为3000多元/平米。按现价计算工程成本和按2016年计算土地成本，那么房价也要在4000多元/平米。总体上涨幅度也要在30%-50%。这个看起来有些扯，分析的原因就是把工程成本按现在价格计算，而土地价格按2016年时计算。得出也至少上涨了30%-50%。其三、对比说。以日本房价20年不涨为例，其实也不是日本20年房价不涨，准确地说是日本的土地20年不涨。从上世纪80年代日本经济飞速发展，在要求日元升值的广场协议副作用下，90年代开始房价疯狂下跌，期间还加上了1997年的东南亚金融风暴、2008年的金融危机，以及日本大地震等因素。日本的土地价值从巅峰时的5倍，下跌到这些年的只有80年代初期时的水平。举例是进一步论证，在土地下跌到以前水平之间，可工程费用是在持续上涨，尤其是人工费用的大幅上涨。笔者的观点很明确，这轮房价下跌趋势已经在酝酿之中，有些城市开始下跌，即便有少数还在顽强上扬。但整体房价下跌不可避免。可要回到2016年前后的最低房价也是痴心妄想。最多可能在2016年房价基础上的30%-50%房价的最低位置的极限。另外，从最近的形势转变情况看，是否意味着省会城市的巅峰期已过，接下来应该回归到一线城市启动经济发展时期。那么，也是否意味着一线城市的房价要开始稳中有升呢？因为房地产行业太重要了，最会有几盏明灯照在那里。 20210311
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