棚改热潮已退，三四线城市房屋空置率达40％，未来会涨还是跌？

张宇鹏 2024-05-26 14:05:33

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大家好，我是勇谈。棚改货币安置在2018年10月份被变相叫停后，多数三四线城市的房价大涨时代已经过去了。只不过从**统计局的数据来看多数城市的房价还是处于上涨的趋势，那么在不少城市空置率居高不下的情况下，未来房价会涨还是跌？整体稳定上涨还是趋势，局部区域出现微跌也是常态。借此机会简单谈谈我的观察。2018年10月份棚改货币安置被变相叫停后，棚改热潮逐渐退却，不少城市开始用“改造”代替拆迁安置棚改热潮为何会这么快退去？主要跟货币安置有关系，如果没有货币安置地方的热情也不会这么高这里首先要说的是“棚改”本身的出发点是好的，就是为了提升和改善城市棚户区居民的居住条件。不过随着棚改规模化之后，尤其是随着****开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设后，不少地方把棚户区改造创造性的作为政绩来做，当然这里的政绩主要指的就是gdp。利用**开发银行的资金来货币安置，人为的制造住房需求和购买力的结果就是房价大涨，房地产快速发展。这种有**兜底的方式使得不少城市可以肆意而为。棚改热潮退去最大的影响就是地方用来安置的资金来源被掐断，没有地方引导棚改基本上处于停滞状态棚改热潮来的也快去的也快，说句是没有**开发银行的兜底地方是没有足够的实力来推动棚改的，毕竟多数城市的财政都是入不敷出。几点观察：棚改货币安置已经被证明是导致房价新一轮上涨的关键因素，这也是为何2018年10月份后货币安置被叫停的原因。图上所示是近10年来我国商品房销售面积走势图，可以看到一个基本现象“2016/2017年国内商品房销售面积骤增”，根据数据显示仅仅2016年商品房销售面积就同比增长22.5%！！市场上的反映就是房价也保持了10-20%的高增速。当棚改碰上房地产去库存的时候，产生的化学反应让人瞠目。棚改货币安置结束后商品房销售基本已经步入稳定期，这点上图可以看出来。根据上图所示的数据我们可以看到棚改热度过去的2018和2019年**面积基本维持了不动或者微跌的趋势。这样的数据足以说明金融等刺激手段确实是拉动房产销售的因素之一。根据**统计局公布的近10年数据显示，住宅**面积已经远远超过了实际需求，不过需求从来不是决定房价的主要因素2010-2019年我国住宅商品房销售面积120亿平方米，城镇人口增加1.78亿左右根据媒体公布的房产数据显示2019年我国城镇居民人均住房面积在40平米左右，这个水平也已经接近发达**水平。也就是说仅仅2010-2019年的住宅销售数据和人口流入数据来计算，过剩面积基本在48.8亿，过剩比例在40.7%！也就是说很多人认为的国内三四线城市的房屋空置率在40%是有事实依据的。房产不是一般的商品，市场供求规律对于房价的影响真的不太明显不论你信还是不信，仅仅从市场供求方向来判断国内房价走势确实不太靠谱。毕竟20多年来认为房价会跌人无疑都被啪啪打脸。所以，哪怕如今的房产确实已经过剩，我也认为三四线城市未来的房价还是以稳定为主，几点判断：三四线城市本身就是属于国内所有城市中产业、经济发展水平比较一般的群体，对于土地财政的依赖度更甚。其财政收入来源本身就有限，土地财政的兴起无疑让这些城市抓住了快速发展的机会，只不过很多人没有意识到土地财政容易“上瘾”。尤其是这些年城镇化浪潮中，地方大量举债借贷发展的情况更加普遍，通过出售土地来还银行贷款的情况十分普遍。**统计局的数据也从侧面反映了这点，哪怕疫情的影响也很难阻碍房价持续上涨。解读过5月份的房产销售数据后得出了这样的结论“二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和2.1%。”可以说房价持续上涨不仅仅存在于三四线，全国基本都是一样。处于“僵持阶段”的房地产市场究竟走向如何，我们不敢保证，起码目前所做的一切都是为了维稳房地产快速发展的这20多年转眼间已经成为庞然大物，真心“惹不起”图上所示是近10年来房企总资产及负债率走势图，可以明显看到伴随着房企资产不断增长，其负债率也已经达到了79.1%，距离**心理底线只有一步之遥。2018年总资产已经高达85万亿的房企，按照如今的走势来看2019年解决100万亿问题也不大；而我们一直以来引以为傲的工业2019年总资产不过119万亿而已！如果说房地产行业出现问题恐怕就是简单的经济负增长了，动摇国民经济根基也是大概率。我们选择的处理高房价的方式是“用时间消化泡沫”，这也是算是最稳妥的办法之一如果说“房住不炒”是解决房产投资问题第一步的话，那么稳定房价就是通过时间来消化泡沫的前提。其实从2015年开始已经有越来越多的人意识到我们经济发展缺少的是时间，尤其是在这两年国际经济环境突然改变的背景下。所以，用“拖”字诀来解决高房价问题也是不得已而为之。综上，哪怕真的如今三四线城市的房屋空置率达到了40%，也很难造成房价规模下降的情况。我们可以通过减少房产供应的方式来减小空置率或许部分城市的房价会出现微跌，但是大跌尤其是规模大跌基本不现实。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。 20210311

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