土地一级开发模式

海绵演讲 2024-05-31 09:04:43
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土地一级开发,是指由**或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。  根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程,当前土地一级开发的开发模式主要有五种:  第一,割腊肉式:谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是**无需投入,缺点是**收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。尽管**三令五申强调,今后经营性城市建设用地将一律先由**进行一级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情,在缺乏大额保证资金的情况下,很多制度是苍白的。  第二,指婚式(即五统一):成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是**收益相对丰厚,缺点是**需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。  第三,招亲式:**公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发,根据土地使用权的转移与否及分利办法不同,在实际操作中又衍生为多种形式,如一级开发不发生土地使用权转移的委托式,实际上相当于工程承包,也可以发生两次土地使用权转移,即**将生地出让给一级开发商,开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商,另一种叫“生地出让-熟地回购”,即一级开发成熟后再由**收储统一上市。在**与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种,在惠州市**与中信深圳集团一级开发合作中,**作出了土地增值收益全部归中信的承诺。  第四,新城公司式:直接成立新的城区公司垄断一级开发经营,好处是**主导,缺点是与市场脱节,甚至滋生**。  第五,借壳上市式:目前国内土地证券仍为空白,可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发,借壳上市融资,其缺点是**容易陷入被动。如**华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。 20210311
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