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小区有3000户，7000一平米，底层商铺3万一平米，可以买房做投资吗？

Magic-Q 2024-05-30 22:50:12
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如果你现在投资商铺，有以下几点决定了投资商铺升值的关键因素！1.商业地产的选址2.商业地产的开发原则3.项目的定位和业态组合4.商业地产规划的要点5.商业地产招商的重要性6.商业地产的运营管理通过以上几点分析可投资性、风险、体量、项目定位、租金水平、出租率、发展前景、商铺未来升值空间、投资回报率等方面以减少投资风险。下面我们进行详细的解读！！！tips:什么是商业地产商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，它应该包含了：商业街，商场，mall，写字楼，酒店，公园，零售业等等！！！从经营模式、功能和用途上区别普通住宅！商业地产是商业和地产相结合的复合型产品。兼具房地产开发和商业经营管理两个特性！从环节上讲分为开发和招商及运营三大管理环节，相对而言，运营管理比开发更重要，更准确讲：商业地产的载体躯壳是房屋，商业地产中的“商业”才是绝对的核心价值，商业的核心在运营管理。1.投资者:主要期望长期获得理想的租金回报与地块升值。因为投资收益不应是短期的，它具有长期性和持续性，所以投资的不仅仅是房屋本身更应是长期运行管理**有的租金增值和不动产的溢价升值！2.经营者:他们向开发商或投资者支付租金取得商铺的经营权，为消费者提供商品或服务，获取盈利！3.运营商:作为商用物业只是提供场所还远远不够，需要专业的经营管理机构对整个项目实施统一运营管理，包括租户管理.业态调整.广告支持等多种管理来缩短市场培育周期！运营管理就是与商户一起共同经营，并且一如既往的坚持和商家捆绑在一起捆绑在一起，引导、支持、配合商家把生意做好，将以商家的需求为支点，打造商家生态服务链，并要做到五个方面的统一：（1.）统一招商（集中经营管理）（2.）统一运营管理（立足长远）（3.）统一策划（销售活动策划与协助）（4.）统一推广（广告宣传推广）（5.）统一发展（促进市场繁荣）无论在什么样的黄金地段，商业的繁荣都需要招商和运营管理，它是商业地产租金收益和地块升值的源泉。4.消费者:通过各种消费活动获得商品和服务，获得舒适的购物消费体验，成为良好口碑的传递者！只有每一环节的成功，商业地产项目才能算成功，达到繁荣！核心商业地段+运营管理决定了商业的升值！一.商业地产的选址1.选址的重要性（1.）有利于未来商业运营的成功！商业地产所处地段、交通达度、城市商圈位置、业态分布等方面决定了未来项目商圈的大小、消费者的消费能力和项目档次！（2.）有利于降低商业地产的投资风险2.选址的原则（1.）适用性原则（2.）便利性原则3.选址应考虑的因素（1.）客流量（2.）交通状况（3.）商业配套（4.）城市规划地段分析总结:李嘉诚说过:投资房产地段地段还是地段！特别是商业对于地段是最敏感的，对于地段的要求在房地产行业里也是最高的，因为任何商业地产从开发完到运营管理最少需要3到5年甚至更长的市场培育周期！所以好的商业地段有便利的交通是城市人流汇聚点，有完善的商业配套和浓郁的商业氛围，不像社区底商商业配套不成熟，业态单一只能够满足片区的生活需求！而坐拥商业核心地段，它集地段的稀缺性.配套的丰富性.生活的便利性为一体，在快速聚集人气的同时汇聚商业精华，能让该地段辐射范围更广！能快速的缩短市场培育周期，达到快速升值的效果！二.商业地产开发的原则原则一:商业地产项目要与城市功能和布局相匹配！原则二:以商家的需求为基础进行开发。只有合理的安排各类商家满足消费者的需求，才能为未来的经营提供保证！原则三:实施灵活的招商政策来实现持续性的商业运营商业地产的招商并不是独立存在的，而是与商业运营密切相关的。商业地产的投资收益不是短期的，它具有长期性和持续性，通过灵活的招商政策不断调整商家的组合，选择优质商户来提升项目对投资者.经营者.消费者的吸引力。并用良好的运行管理能力保证商户的承租能力，给产品带来升值！原则四:以专业化商业运营为基础进行商业地产开发商业地产的价值取决于开发商对各个环节的统筹管理能力，尤其是开发与招商和运营之间的协调能力，使招商成为商业持续经营的组成部分！商业地产必须经过经营管理才能使的其价值增长，不能经营的商业地产是没有价值的，只有抓住商业繁荣的核心，才能达到升值的目标！三.商业地产项目定位分析商业地产首先要保证商业的合理规划和布局，注重经营者的需求和科学的业态组合，从而确保今后的商业运营繁荣。项目定位包括:1.项目目标市场定位（1.）区域前景的判断 （现有商业价值.未来商业价值.目前收益与未来收益等）（2.）消费者定位 （重点研究项目所在地所有消费需求的客户群，研究的重点是消费模式，包括:各类消费的金额.次数.消费半径.消费时间等）2.项目业态定位业态是指商业为满足消费者需求而确立的经营形态，因此业态的高度决定经营力度！业态定位考虑的因素有以下几个方面（1.）项目整体的市场需求程度（2.）项目与商圈的融合度（3.）项目的功能定位（4.）各业态经营者对商业建筑设计的要求业态组合定位不仅能使商业项目功能多元化，而且能使项目的形象更为鲜明，也将会使消费者的消费行为及过程更加轻松愉快，同时便于聚集人气，有利于提高商业项目的品味。业态组合定位考虑的因素有以下几个方面（1.）有利于吸引消费者，聚集商气（2.）有利于招商及后期的经营管理（3.）适合消费者的消费习惯（4.）符合周边的商业状况，避免内部矛盾，应做到同业差异化，异业互补异业互补目的就是要满足顾客的选择权，提高其消费兴趣。（如:百货和超市因为经营品项不同，可以互补，零售店和电影院因为顾客休息放松可以互补等）。 满足顾客购物，餐饮，文化，休闲，娱乐等功能需求。3.项目规模定位判断一个商业项目的规模是否适度取决于以下几个方面（1.）周围是否有足够的市场需求支撑（2.）与其规模相适应的市政配套是否合理完善（3.）是否有足够的吸引力商业地产体量的确定依据是十分严格的和专业的，不切合实际未来消费市场需求的体量会直接导致招商和运营的恶性循环。以招商环节为例，大体量项目增加了商业品牌资源的对接难度，一旦品牌资源难以满足招商需要，势必造成空置率上升，进而影响到总体招商的效果，难以达成旺铺的商业现象，使租金徘徊不前，甚至倒退。商业地产规模定位因素有以下几个方面（1.）商业项目消费者的购买力状况（2.）项目周边市政配套设施完善性（3.）消费者前来商场购物停留的时间长度（4.）业态的组合状况4.项目功能定位（1.）购物功能:占整个项目50%--60%的经营比例（2.）餐饮功能:满足消费者对美食的需求，占整个项目15%--20%的经营比例（3.）娱乐功能:如电玩城，电影院，游乐区等（4.）休闲功能:如健身房，休闲会所等（5.）文化功能:图书城，少儿教育培训基地（6.）服务功能:主要体现于商业地产物业服务和运营管理两方面5.项目形象档次定位通过规模，品质和引入的商家等方面，树立自身的引领者地位，彰显项目的形象和档次总结:商业地产购物.娱乐.餐饮的业态分配黄金比例是52:18:30四.商业地产规划的要点1.独特性:通过环境的塑造行成自身旅客的引力，要充分考虑到消费者的休憩和停车设施。通过规划让项目彰显与众不同的魅力与独特性，才能吸引更多的消费者。2.长远性:商业地产的规划应满足未来二三十年内城市商业价值的诉求，体现规划的长远性。3.功能合理性:使规划符合消费者购物习惯和商业经营的特点，要从建筑室内外考虑人流和动线和城市规划的车流，同时方便消费者进行消费和商家经营活动开展。4.高度统一性:（1.）统一招商（集中经营管理）（2.）统一运营管理（立足长远）（3.）统一策划（销售活动策划与协助）（4.）统一推广（广告宣传推广）（5.）统一发展（促进市场繁荣）5.客户主导性:要满足顾客购物，餐饮，文化，休闲，娱乐等功能需求。6.整体规划与布局:（1.）项目包含的各类建筑组合模式，如单体主力店，商业街等（2.）建筑之间的道路或街区的规划和宽度（3.）公共区域的规划，如广场位置（4.）建筑群体布局方式7.动线设计的目的:（1.）容易导入外部顾客（2.）合理增加滞留时间，提高消费几率（3.）商品物流容易进入（4.）员工服务更加便捷（5.）可以消灭店铺盲区（6.）增加顾客愉悦性五.商业地产招商（一.）招商的重要性1.招商决定项目的经营成效商业地产招商是商业地产营销策略上重要的一环，是商业地产成功与否的关键原因之一，招商的成败关系到项目是否顺利开业，优质的主力品牌商户是项目长久发展的**，一个商业项目的真正成功是日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是以后统一运营繁荣商业坚实的基石。2.招商必须与城市的商业业态相匹配（二.）招商的目的：（1）聚集人气、提高投资者信心（2）进行前期培育、繁荣商业（3）多业态、多功能、一站式消费（三）招商的作用：招商是整个商业项目中：产品定位、商户经营、商业氛围、投资升值等最重要最核心的工作之一，因为招商赋予特色主题和文化内涵，能增强项目商圈辐射力，为人们带来时尚、休闲、购物、文化、参与感强等功能为一体体验式特色商圈同时也为人们创造一种休闲舒适轻松的购物环境。（四.）招商的基本原则:（1.）业态比例分配原则（2.）统一形象原则（3.）同业差异，异业互补原则（4.）多元经营方式原则（5.）主力店招商先行原则（6.）招商期间租金优惠原则总结:了解商户的战略计划，进驻意向，面积要求，建筑要求，配套要求，租金承受力，合作模式等！六.商业地产运营管理1.要保证项目的安全运营2.要持续增长的客流量3.要有良好品牌形象4.经营者品牌的调整5.租金增长水平6.提高消费者满意度7.购物环境的适宜度8.保证经营者的满意度结束语:商业地产无论在什么样的黄金地段，其商业的繁荣都需要以上六大环节的支撑，人气的聚集和商业氛围的提升，商业价值也必然随着商业氛围的汇聚从而达到升值的效果！ 20210311
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