房企**的6个技巧，懂了会很牛叉

西城田哥 2024-06-16 06:07:54

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1佣金抵收入的方式避税：以房抵债，佣金抵收入可以一定程度上减少营业税的支出。营业税是**境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。计算方法：营业额 ×税率。需要指出的是，以房抵债是**的违法行为。而采用佣金抵收入的方法避税，可以减少0.5%的营业税支出（如下图）。23招少交个人所得税：个人所得税=(工资-五险一金-扣除额) ×税率-速算扣除额在个人所得税上，避税的方法主要有三种：1.年末一次性发奖金；2.提高住房公积金比率；3.员工一般生活费用冲减公司成本。假设某房企员工的基本工资为3200元/月，其一年的绩效奖为基本工资3200元/月× 1.5倍 ×2次=9600块钱（特别指出，明源这里只是举例，实际中待遇这么低的房企应该不多）。如果绩效奖分两次发放，需要缴税1920元，而如果年末一次性发放则只需要缴纳288元。对于像万科这样员工数量众多，且待遇不薄的企业来说，此项节省下来也是个不小的数目。33招规避土地**：土地**是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税，是当前房地产税收体系中，操作最复杂、扭曲最严重、缴纳最迟滞、避税最集中的一个税种。基本上每年都会发文强调，要求各地税务局加强征收、稽查，但最终都是雷声大雨点小。这里面存在着地方**和房企的利益博弈，谁是谁非并不容易区分。央视曝光中的“欠缴”改用“避税”的说法可能更加准确。计算方法：土地**=增值额×税率-扣除额 ×扣除数扣除数 = a）取得土地使用权的支付的金额b）房地产开发成本c）房地产开发费用d）房地产转让税金及附加e）加计扣除金额（土地使用权+房地产开发费用） × 20%节税方法有：1.免税优惠政策（增资额不超过20%的普通住宅免税）；2.清水房和装修部分分开核算，减少课税金额；3.增加扣除的利息费用；4.延长清算周期；5.通过精装修避税；6.转售为租等。下面重点剖析第4、5和6点。4通过延长清算周期避税：延长清算周期并非****，它并不改变一定时期的纳税总额，但通过货币的时间价值，可以从各个期限纳税额的变化中获得收益，相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。换句大白话说，我没说不交，但是先拖着，用这些钱去投资，钱生钱，实在拖不下去了再给你。土地**是先预征最后再据实结算，那么，房企当然可以成立一堆马甲项目公司。当一个楼盘卖完之后，并不着急结算，而是先把钱滚动到其他项目，只要不清盘，土地**就可以一直拖着。通常来说，土地**的清算周期长达3~5年，通过财务手段，还可以进一步延长。在地产行业的黄金十年，拖延三五年之后，这些原本应该缴纳的土地**投入新项目产生的收益可能远比前者多。比如玩快周转的业内高手阳光城，2012年和2013年两年时间，业绩就从2011年的23亿冲到了220亿。对于处于如此高速成长中的企业来说，每一分可以节省的钱都显得弥足珍贵，因为投入到新项目中，可以获得巨大的收益！过去，在实际操作中，通过延长项目销售周期等各种办法来拖延、规避土地**的清算已经成为行业惯例。但是，土地**的这个漏洞太过明显，随着社会关注度的提高，今后可能不那么好钻了。比如最近引发高度关注的“房地产税立法”，业内就猜测土地**可能被打包纳入。5通过挖掘精装修避税：通过挖掘精装修带来的避税收益，或许是一条更为稳妥的路径——既符合法律法规，同时精装修也是房地产发展的大趋势。在2007年，****发布的《关于房地产开发企业土地**清算管理有关问题的通知》中，相关条款规定，“装修成本可享受加计扣除20%的优惠”。这相当于无形中增加了建安成本，同时降低了土地增值额度。当然，精装修房必然会同步提高房屋销售单价（鬼城除外），增加销售房产环节5%的营业税，但是，由于其在计算土地**时，装修成本不但可以全额在税前扣除，而且还可以享受加计扣除20%的优惠。因此，将大幅降低土地**，可增加10%左右的企业税后净利润。年报显示，万科在2012年装修房交付量超过8万套。尽管其万科2012年结算净利率为13.08%，较2011年下降1.93%，但是净资产收益率却反而提升，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011年提高1.49%。精装修带来的税收减免功不可没。6通过转售为租避税：税法规定，对于产权未发生转移的企业自用，或用于出租等商业，不征收土地**，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这意味着对于既有销售类房产、也有租赁类房产的企业，这里面就存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，达到归避土地**的目的。如果这能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，对于保障行业平稳健康发展未尝不是一件好事。7利用建房的方式避税：房地产企业若在开发之初就能确定最终用户，并按代建房情况操作，其收入可用服务业、代理业、税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地**。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地**；建成后转让的，再按规定征收，企业可以充分利用这一系列税收优惠政策。这种方式在以前操作的难度较大，但是随着移动互联网的发展，众筹概念越来越被人们接受。未来，通过万通“自由筑屋”的方式避税，或许会慢慢流行。8通过合作开发进行避税：通过合作开发的方式，可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。案例：a公司拟投入200万资金与b企业合作开发一个商住楼项目。a企业可采取以下几种方法与b企业合作：(1)a企业出资200万与乙合作开发该商住楼；(2)a企业可通过银行把200万元出借给b企业参与该商住楼开发；(3)a企业可以采取投资入股方式参与该商住楼开发；筹划分析：现假定a企业1年后中途退出该商住楼开发项目，经与b企业协商分得现金40万元。★方案1：合作开发a企业与b企业合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于a企业出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了b企业，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地**、印花税、所得税后方为所得。★方案2：出借资金假如a企业通过银行将200万元借给b企业，利率为5％，1年后a企业同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。★方案3：投资入股，商务楼完工销售后分回股利。由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即a企业所获经济利益为40万元。9通过股权转让方式避税：某房企业开发了一座酒店，出售给其他投资者，若开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地**约1.77亿元。若果该房企先投资成立一家子公司“××大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。具体的操作过程如下：第一步，联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“××大酒店”，××大酒店拥有法人资格独立核算。第二步，××大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。第三步，固定资产建成后，房企将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房企收回股权转让价款及大酒店所有债权。经过一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房企本来就需要缴纳的，因此带来的好处确实不用缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地**……过去，行业处于黄金期，小钱可能很难进入企业管理层的法眼。然而，白银时代，行业平均净利润还在下滑，无数的小钱的浪费聚集起来，可能就要了企业的命。在法律法规允许的框架内，通过内外部的合理筹划，减少企业的税负，未尝不是一种需要认真对待的事情。10除上所述，开发商想要避税，还可以通过与客户签订合同装修费，规避送给客户的装修费的税款。甚至还可以在企业外部进行避税筹划，比如在企业外注册免税公司，转移收入与利润等等等，甚至快周转也是避税的一种有效方式。end 20210311

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