共有产权 拥有多套按揭房子的风险

蕊花花 2024-05-24 22:09:47
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相比个人拥有完全产权的商品房或者经适房等其他形式保障房,作为一种新形式的政策性住房,以“居民与**合伙买房”为显著特征的共有产权住房,确实具有许多独特的优点。这诚如报道指出的,使得一些群众能支付一部分钱解决住房问题,压缩非法牟利空间,平抑高房价。但恰恰也正是因为考虑到这种显著特征,在强调共有产权住房上述优点的同时,对其可能产生的一些共有风险,恐怕也不可忽视。很明显,共有产权的共有,不仅仅是它的一种独特优势,也完全可能成为一种独特风险的来源。因为所谓居民与**合伙买房势必意味着,这一共有产权住房事实上将是一种集**与市场、公权与私利多种复杂甚至矛盾关系于一身、并将其相互交织在一起的共有住房。而以往许多公共管理领域的经验教训都一再告诉我们,一旦**与市场、公权与私利这些关系的界限、分寸把握不当,不仅各种共有风险容易滋生,甚至还可能导致共有制度最终走向其设计初衷的反面。比如,共有产权住房在产权比例设计等方面,可能存在共有风险。据悉,目前试点地区,共有产权住房的个人出资比例在50%至100%之间,从5:5、6:4到7:3不等。显然,在共有背景下,这种产权比例势必会很微妙——若个人比例过高,低价买房的保障效果便不会太理想,而若个人比例过低,压缩非法牟利空间的效果又不会太好。更重要的是,在土地财政依赖的背景下,作为**让渡部分土地出让收益的共有产权住房,**究竟有多大动力和压力进行这种让渡?这一过程中,**利益与购房者利益、**住房保障责任和财政压力之间如何平衡兼顾?显然也会面临许多风险。而在进一步配售环节,同样也可能面临各种共有风险。如权力寻租风险,正如有业内人士指出的,如果共有产权住房购买者在回购**产权的时候,只要市场评估价降低几个百分点,即可获得巨大的经济利益。同样,**收购个人产权时,如评估价虚高,也存在利益输送的问题。再如,市场价格变动风险。很明显,如果房价一直处于上涨状态,**和个人都能通过共有产权住房共享增值收益、皆大欢喜,但如果房价下降,**和个人必须共担贬值损失,势必又会产生新的风险——既有个人财产损失风险,也有**财政风险。而在这种状况下,**究竟应扮演何种角色、选择何种行为方式?是维护自身产权利益的老板,还是维护公益最大化的公共服务者?是与民争利,还是让利于民?而无论如何选择,显然都会存在某些风险。若与民争利,当然会产生购房人利益受损的风险,而若让利于民,是否又会产生国有资产损失的风险?有鉴于此,在上述这些共有风险尚未通过更严密完善的制度设计得到有效降低、化解、防范之前,笔者以为,作为新形式保障房的共有产权住房,能否并被普遍推广,还须慎重对待,不宜操之过急。 20210311
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