1月4日晚央行宣布全面降准，房价会不会又要涨了？

名都烧烤培训总部彬哥 2024-05-12 23:39:30

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要判断这次政策发布以后房价会不会涨，让我们先分一下这几年房价为什么会涨？国人的平均水平限制了他们的投资能力货币超发购买力下降，绝大多数人事实上除了房子都不知道钱往拿放（**政策也有影响）。40-70岁依靠着政策红利积累财富的人，绝大多人的文化水平决定了——事实上他们根本没有能力驾驭财富，各种福建土豪婚礼可见一斑。货币超发“蓄水池”08年金融危机，**通过美元贬值全球分摊债务，减羊毛。为了对冲美佬的财富掠夺，**开始货币超发。货币购买力下的降刺激资本，为了逐利开始爆炒硬通货，彼时“蒜你狠”“姜你君”，物价飞涨。为了平抑物价，消化通货膨胀，央行行长**先是暗示“池子理论”，疏通资本，平抑物价大兴基建，释放产能，加速城镇化之后政策放声“藏富于民”，由此，带头大兴基建，引导资本投资到基建，房产领域，消化热钱，并加速城镇化进程。政策敏感性高的各级官员和商人，文化眼界较高的精英，以及颇有社会消息，头脑灵活的小产，有刚需买房的部分80后，此后逐渐意识到了这个信号，有意识的赶上了顺风车。相比于其它大多数人，具有马太效应中的先发者优势。在消息和眼界上直接是降维打击。伴随着资本杠杆和大水漫灌，**城镇化速度此时开始飞速提升，产业资本中心化趋势越来越明显，核心产业在沿海，优质资源在城里。带动了资源，人口的变迁。村->镇->县->市->省会。西部->中部->沿海。房子的价值大多数并不是房子本身，而是所附带的教育，医疗，消费，各方面的资源。最重要的是工作机会，附带的产业资源。从这一点看，我国的房子更像是有价权益类资产，而不像单纯的不动产。之后资源的过于集中化趋势直接导致了，沿海，省会房价的10年长牛。而优先囤积资源的基本上都发了，毕竟人口摆着呢。（这也是为啥**一直要提倡中西部发展，树立西安，郑州，成都，武汉为标杆的原因，不防止东南地带资本，产业过于集中，ps：李鸿章等洋务，不便明说）外汇管制，股市提款机资本总是往利润最高的地方跑的。彼时15年人造牛市，又是股票市场的降维打击。从欧美**发展来看，股票，债券，虚拟期货的发展是带动经济更进一步的动力，但是由于前些年的制度不规范，机构散户的不理智，资本市场沦为大股东和***提款机（不便明说），直接导致了市场信心的丧失，进一步使投资手段更加单一化。由于我国外汇管制，投资**，美国彼时都很难，都有门槛，泛滥的资本只能重回楼市，进一步从16年开始助推楼市。（这也涉及到地方财政的博弈，不便明说）股市与楼市冰火两重天前沿资本对发展的前沿和风向变化是敏锐的（资本内部构成是复杂的，表面上也有精英和滞后之分，根本取决于掌控的人，不展开）。政策（当成**博弈的结果就行，不便明说）对经济有引领和导向作用（我国环境可能更为突出）。两者共同的博弈和合作极大影响了经济的发展。在楼市新一轮上涨中，17年资本市场发生了一件事，很耐人寻味。高层当时提出了雄安发展的千年规划，上升到了**层面，根据过往传统，这些消息往往在资本市场又会一轮很大的不看业绩的题材炒作。但是结果确和往常不同。千亿涌入的部分私募，绝大游资和散户遭到了大型机构，基金的不断看空和抛压经历了数日的炒作后，戛然而止。以下附图：3.31日起始上证指数这个事件已经开始反映出了资本市场，不同参与者之间力量的深刻变化已经到了转折点。这得从13年左右开始说起，当此之时，我国制造业（钢铁为代表）已经开始面临产能过剩加剧，低价低效竞争，严重破坏污染环境的诸多问题，已经到了瓶颈期，严重阻碍了经济的进一步发展。此时产业转型升级提上日程，但转型升级就免不了可能带来的经济下行风险，工人失业风险，等等各方面，不可能是一蹴而就的。为了稳定经济增长，一方面需要开拓海外市场，输出过剩产能，高铁，基建带动的水泥，建材，家具，日用，一方面也需要通过地产投资拉动经济，推进城镇化进程，给予制造业转型升级的时间和空间。地产行业的特点决定了其可以满足钢铁，水泥，化工等基础领域。带动了各式消费，金融，服务业的发展，吸纳了大量就业人口，即使到现在也是如此。股市获利资本进入楼市15年股灾之后，很大一部分获利资本（这属于较敏锐的前沿资本，顺便同情广大韭菜）再次需要寻找较好的投资，利润标的。相比于还处于改革初期的利润不确定的制造业，人气降至冰点的资本市场，楼市显得安全边际和投资回报率足够高。与此同时，**财政方面通过地产投资拉动经济，消化过剩产能，推进城镇化进程加快（好吧，由此和资本共振的棚改肥了一批人，不展开了）。央行货币方面m2依然保持快速增长，（购买力下降）进一步强化了广大资本（实际上大多数还是较滞后的）投资增值需求。政策和前沿资本率先在此时形成了共振（前沿资本总量占比可能相对较少，但是作为标杆。一旦有赚钱效应，就会成为其它后知后觉的大量资本模仿，和流入的方向）。之后，大量剩余资本，通过银行加杠杆资本竞相效仿，涌入房地产市场。至17年年末房地产价格达到阶段顶峰（这个蓄水池确实够大）。在17年底，18年初，房地产价格达到阶段顶峰，出现了一个较有意思的现象。受益于17年底超预期的经济数据（房地产占大头），银行金融权益类资产（股，债）的价格极速飙升，见下图最右侧（选取了建设银行a为代表）。通俗点讲述两者之间的关系：1. 上述良好的宏观经济数据，主要得益于同期阶段顶峰的房地产销售的贡献。2. 由于地产此时已经是杠杆化的，大部分买房资本来源于银行贷款（实际上也有好多同期发展起来的，恶意生长没有规范的p2p项目，民间机构贷款，不详细展开）3. 由于我国现阶段银行的主要利润就来自于存款和贷款利息差，大量增加的房产贷款推动了银行的收益（当然坏账风险也提升了）*/上图是自2016年初至2018年初（贸易战之前）建行的变化。最右侧是17年底价格的飙升。（感兴趣的自己可以搜索查阅，配图说明为主，不是很精确）可以注意到，从16年初到18年初贸易战之前，银行同期资产价格处于持续上行的模式，其得益于利润的不断增长，利润增长的部分主要来源于房产贷款的大幅增加，和楼市上升趋势基本相同，并在17年底18年初达到顶峰。上述的一些角度部分解释了16年-18年楼市和资本的一些关联性和上升趋势原因。在这个过程中一些资本参与者和前沿资本，结合同时期的政策信号，伴随着不断推高的房产价格和金融杠杆，方向已经开始在滞后性大量资本快速涌入时发生变化，并在雄安那波炒作中不经意展露。 20210311

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