新手买期房注意事项

瑜伽小舍 2024-05-24 23:20:42

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1精挑细选开发商。选择开发商，记住两个要点：实力和口碑。国内比较权威的房地产统计机构有：**指数研究院、克而瑞地产研究院。其中**指数研究院有一份《**房地产百强企业》榜单，可信度和可参考价值就比较高。说完这个，一定会有人拿出无数的例子反驳，比如一些大的开发商，包括恒大、万科、碧桂园、融创、龙湖等，每家都有维权，每家都有出问题的楼盘！是的，他们的的确确也有出过问题，但1000个楼盘出问题20个的大开发商，和10个楼盘5个出问题的小开发商，良品率差的不是一点点。所以，个人觉得个案不重要，选择大概率不踩雷的品牌更重要。当然有人说了，并不是每个城市都有这样的大开发商，那么下沉到小城市该怎么办？很简单，到房管部门查询开发商资质，大品牌名声在外自带背书，小房企不见经传理当细查资质，对于一些新成立、公开资料有限且开发经验不足的开发商，应当理性上车。2售楼广告就像买家秀，往往极尽溢美之词，广告上——生活有了美感才值得思考，现实中——让我思考思考怎么退掉货不对板的期房。虽然由于法律限制，开发商不能肆无忌惮的在售楼广告上玩套路，但精明的开发商也绝不会在广告上给自己挖坑。四周有几家便利店就可号称豪华商圈，有一个公交站台买就可以是交通便捷，并且我们看到的广告页上，通常都会有不起眼的免责条款“本广告的最终解释权，归开发商所有”。所以切勿轻信售楼广告，如果广告内容和置业顾问的承诺是你买房的重要条件，一定要记得把相关承诺事项在合同中作出说明，一方面保障自己权益，二来防止以后纠纷没有证据。3别把沙盘当真的一比一模型，搞清楚块块面面实为何物！买房看沙盘时，要牢记沙盘只负责貌美如花。万万不可被精致的表象迷了眼。沙盘图上除了住宅房屋本身，其实有很多东西需要我们探查，建筑密度、绿化分布、配套位置等都是沙盘的重要看点，毕竟房屋还有样板间，可是绿化没有样板树。有几个实际的问题，在看沙盘的时候一定要询问清楚。楼间距：绝大部分的售楼部沙盘，都会放大社区内建筑的楼间距，考虑到采光通风隐私等问题，弄清楚楼间距是很有必要的。不少沙盘的楼间距根本没有按照实际的比例来制作，对于没有公示规划图的楼盘，最好是上网查对应规划图，看清楚楼间距到底有多宽，查不到的，一定要求置业顾问查内部资料，确定实际楼间距是多少！绿地：绿意盎然的沙盘图，往往会让我们陷入交房后惬意生活的遐想，什么五重园林、畅享生活，收房时可能是匆匆栽下的小树苗，树荫只蔽的下蚂蚁，蔽不了你。想要落实绿地面积，还是记得，求证售楼顾问，到底绿化的面积和分布，特别是否有植草砖做的地面停车位，来冒充绿地。公共设施：同样是公共设施，沙盘内健身设备、游泳池一类的配套一定会被美化放大，而变电箱、垃圾站、化粪池等则会被弱化处理，做成空白不标注，又或是被绿地替代，实际建筑交房后才让你恍然大悟。还有一些沙盘中，没有被文字标注的玻璃建筑体，可能在未来的某一天拔地而起，成为一幢遮挡你前方视野的二期住宅，所以为了避免今后生活的不愉快，选房时这些配套的位置还是一一问清，明确才好。4实地考察在有些情况下也是很重要的，实地考察涉及两种情况。项目未开工，土地待开发时实地考察主要看项目周边的交通、区域配套是否完善，看看销售顾问口中和广告中提到的是否确有其事。楼面团队线下考察时，就曾到过很多远郊项目，出了售楼部四周皆有开阔视野，方圆几里只有这一块地待开发，这样和大自然亲密为邻，又荒无人烟的大郊区，求你，别买！项目已开工，项目动工时实地考察可看的就多了，付完定金后施工进度便可实时监督，看楼栋施工进度了解是否能按时交房，看建筑墙体、脚手架，了解建筑商实力。看主体施工外立面，了解开发商是否按照承诺建设飘窗、阳台灯。后期通过看外立面材质，确定开发商是否有违背前期承诺等等。反正发现问题及时与开发商沟通。毕竟花了自己那么多钱去买房子，一定也记得多实地看看，图个心安。5购买期房存在的风险较大，查看相关合同文书时更需仔细。确认“五证二书” 再签合同文书。“五证二书”就相当于项目开发的“**”，证件齐全才可以合理合法的行使权利。五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这其中最重要的当属土地使用证和销售许可证，他们是证明房屋可以合法交易的重要证据。通常在售楼处，五证二书会被一起复印公示出来，仔细查证便可。6关于规划图。沙盘要点主要是项目的内部规划，而与“五证二书”一起复印出来被张贴在公示区的规划图，则让你对项目内部与周边规划一目了然。规划图可以说是沙盘的照妖镜，那些被沙盘美化的现实，在规划图上都会原形毕露。最常见的关于项目区位的优化。还有在沙盘图里被刻意放大的楼间距，把规划图拉出来放大，是可以看到所有路网间隔的具体数值的，到底如不如置业顾问所说视野开阔，规划图让一切不攻自破。规划图可以反映出的问题还有很多，比如容积率、绿化、层高、采光和各种不利因素，规划图不会骗你。除了售楼部的公示区，规划图还可以在当地规划局的网站上查看，若想仔细查看，自行下载即可。7签合同要谨慎谨慎再谨慎。购房合同的签署可以说是购房最重要的环节，购房的利益相关被文字呈现，签字盖章后产生法律效益，因此一定要仔细审核合同内容，要避免后期发现问题“亡羊补牢”，就请在前期“未雨绸缪”。这其中有几个要点需要注意。首先在开发商与购房者的合同中，会对交房以及缴纳购房款的时间作出期限约定，并配以违约后需承担的赔偿金额，如果仔细阅读，你可能会发现，你们双方违约的赔偿金额并不对等，买期房本就承担了很大的风险，结果承担的违约金也可能是开发商的数倍，因此这里要要求双方承担对等的责任。有些合同的签订中，会发现合同中有一些空白条款，这些空白出即是对于一些需要双方确认后填写的内容，而有些开发商会以统一模版，空白可无需填写为由搪塞过去，如果真的签了这些留白的合同，就需要当心。一旦日后开发商延迟交房或是与购房者有其他纠纷，这些空白条款的位置，可能就会被开发商趁机填上有利于自己的内容来逃避责任。遇到空白条款，如果确认无补充内容，可以在空白出划横线处理，避免留白被做文章。接下来说到的是容易被忽略却十分重要的补充协议，购房合同中涉及一份补充协议，是对购房合同里没有约定事项的补充。某种程度上来说，补充协议里的内容，可能比购房合同中约定的事项还要重要，补充协议中一般是对开发商比较有利的内容，但购房者在签订过程中，也可要求把购房时开发商做出的口头承诺写进补充协议，比如承诺赠送的车位和阁楼。除了上述需要留心的合同环节，其实细到合同内签署的每个字都需要认真核对，比如合同内地址填写是否精准无误，合同盖章是否与合同内签订的开发商一致，这些哪怕一个字的错漏，都可能让今后面对维权的你无能为力。end 20210311

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