建筑面积与计容面积的区别？两种计算方式都是一样的吗？

柠檬啊金秋 2024-05-21 13:18:07

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（一）建筑面积　　　　是地产名词，与使用面积及使用率计算有直接关系。因应**地区不同，其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是**宏观调控的重要指标之一。建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。　　建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。在**内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。而在****，建筑面积及使用面积的计算则需遵循**测量师学会发布的《量度作业守则》。在****则有建筑技术规则，其第九章之容积管制即是关于容积率和建筑面积的规范。　　在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：　　（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。　　（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。　　（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。　　（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。　　（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。　　（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。　　（7）住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。　　（8）雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。　　（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。　　（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。　　（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。　　（12）建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。　　（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。　　（14）计算全部建筑面积的范围　　1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。　　2、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面积计算。　　3、房屋天面上层高在2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。　　4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库，层高在2.20m以上（2.20m）的，按其结构的外围水平投影面积计算。　　5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。　　6、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。　　7、有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。　　8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。　　9、复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。　　另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：　　（1）突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。　　（2）检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。　　（3）独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。　　（4）没有围护结构的屋顶水箱间。　　（5）层高在2.2米以内的技术层(设备层)。　　（6）单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。　　（7）层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。　　从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。　　1、国内常用的建筑面积单位为平方米，实际工作中房屋的建筑面积计算，主要依据**颁布的《房产测量规范》的规定，一般计算房屋建筑面积应具备的基本条件有五条：　　1）应具有上盖；　　2）应有围护结构；　　3）结构牢固，属于永久性的建筑物；　　4）层高在2.20米或2.20米以上；　　5）可作为人们生产或生活的场所。　　2、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为三大类：　　i.符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积：　　a、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。　　b、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。　　c、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。　　d、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。　　e、房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。　　f、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算（此条为老规定，新规定是：建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积）。　　g、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算　　ii.符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半：　　a、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。　　b、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。　　c、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。　　d、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。　　e、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。　　iii．符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积：　　a、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。　　b、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。　　c、房屋之间无上盖的架空通廊。　　d、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。　　e、建筑物内的操作**、上料**及利用建筑物的空间安置箱、罐的**。　　f、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷　　与建筑面积有关的重要技术经济指标　　通行的部分。　　g、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。　　h、活动房屋、临时房屋、简易房屋。　　i、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。　　3、与建筑面积有关的几个概念　　1）容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与总占地面积的比值，能反映土地的具体利用强度。　　2）建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。如建筑物基底面积和各层建筑面积一致，则宗地面积、建筑密度和房屋总层数的乘积为总建筑面积。　　3）房屋的使用率是指房屋的套内建筑面积与房屋总建筑面积的比值。一般用来衡量购买成套房屋的单独占有建筑面积占该套房屋总建筑面积的百分比，比值越高说明该套房越值，有效使用面积会更高。　　　　（二）计容建筑面积　　计容建筑面积即等于规划建筑用地面积*计算容积率，小区内所有计算容积率的建筑面积之和！一般情况下，计容面积小于等于建筑面积，半地下室算一半计容面积，无产权地下室不计算计容面积。　　所谓计容面积，就是计算容积率面积，一般情况下：　　1.计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和。　　计算容积率面积= 规划条件容积率x规划建筑用地面积　　注:规划建筑用地面积应等于或小于总地图用地面积,建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率　　2.总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积　　3.地上建筑面积= 计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积　　一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积,还包括可以申报产权的部份地下建筑面积(车库或停车位)　　4.计容地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积（底层架空绿化公共服务空间）+特殊多倍计容积率的面积（层高超高建筑） 20210311

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