为什么很多企业家都说“未来投资房子是最大的错误”？

小鹏 2024-05-30 01:22:27

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最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号，值得关注的，一是本次大会报告关于房地产政策的表述，另一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息，对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。在谈及房地产时，本次大会报告的具体表述是：" 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。" 关于这个表述的意义，我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义，不仅在于说了什么，更在于在什么地方说。房地产政策迎来历史性 " 纠偏 " 特别要提醒各位的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在**。**报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，" 健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。" 第二次就是在这次举世瞩目的大会上。而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着**房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在 " 提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理 " 这一部分的 " 加强社会保障体系建设 " 这一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是**房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。我在过去的文章中多次抨击，**房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方**收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了 50%。对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。在这种思维下，**房地产承担了过多的脱离房子基本功能的 " 任务 "，使得**的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于 " 经济化 " 和功利化而成了**社会和**经济的大问题。在 2016 年，由于**笔者一直反对的 " 去库存 " 政策，**房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。无论是 2016 年 " 权威人士 " 的讲话，还是中央经济工作会议，都明确 " 房子是用来住的 " 这一定位。开始对**房地产政策的定位进行纠偏。这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重**生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑**房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。住建部部长表态，透露重大信号房地产政策动态中，第二个值得关注的是 10 月 19 日，住建部部长王蒙徽在回答有关 " 房地产长效机制有无时间表 " 的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 " 房子是用来住的 " 定位，以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以**为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号，就是**住房投资作为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生，房子回归居住属性的情况下，高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。以上两大信号，对**房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。**统计局 9 月份 70 个大中城市房价数据也证明。9 月 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为 44 个（8 月为 46 个），持平的 8 个，下跌的 18 个，市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下 70 个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是**最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为 35 个以下时，市场基本确立了下行态势。根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1% 的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。从中期和长期看，**房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于**城镇化的方向和人口发展的态势。 **住房短缺的历史已基本结束大家不妨注意一下本次大会报告对**社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。经历 2016 年的去库存，以及 2017 年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺的历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。未来**房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来，在**具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。同时，从**经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，**的 m2 已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。 20210311

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