湖南房价怎么越来越高了？

珍爱情感莎浓 2024-05-31 19:21:01

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在此发表一些拙见，主要是从宏观角度定性的分析房价高企中的**特色社会因素。 1，我们**的房价收入比为什么这么高？房价收入比是国外衡量房地产价格是否合理的一个重要指标，按惯例一般发展**家的房价收入比在3-6：1是比较合适的，可是在我国的很多大城市这个指标一般在10左右，像北京上海这样热点城市的普通市民家庭可能得不吃不喝十多年才能买得起房子，于是超前消费贷款买房也就成了一个普遍现象。我个人觉得并非是房价收入比这个参数不科学，它能在西方作为房价准绳被社会接受肯定有它的道理，至于为什么目前在我们**"失效"我认为是我们**相对于西方**特殊的国情所致。这种特殊的国情总的概括起来就是一方面伴随着改革开放，工业化城市化的进程越来越显著，随着农村土地承包制度和农业技术的发展，大量的农村人口向城市转移，这里不仅有农民工（实际上从购买力上讲他们对于城市房价并没有多少影响），还有那些在农村里富起来的小厂矿主，小老板，还有就是千千万万像我们这样靠读书改变命运的大学生。但是我们**的这一点特殊国情是相对于发达**而言的，这种工业化城市化进程和其他发展**家相比并没有什么特殊之处，所以这只能解释为什么这两年房地产行业持续这么热，而不能解释为什么北京上海这样一线城市它的房价收入比高的离谱。我个人认为真正造就这些一线城市房价超高的其中一个原因是我国过去条块分割的计划经济和严格的户籍制度留下的余孽。计划经济和户籍制度是**人在过去几十年中城市发展人口流动的巨大障碍，试问那些生活在"地方"，生活在"乡下"的国人有几个不知道北京好，不知道上海好（港台除外）。它们集中了全**最好的几所大学，最好的医院，最好的文化娱乐设施，拥有高档的购物场所，最顶级的酒店，最多最便利的海外航线等等--这些无一不是吸引富人和投资客的理由。即便他们中的大多数人并没有北京或者上海的户口，但是像异地置业这些在计划经济时代不可能实现的事情在如今变得越来越简便。美国人口不过3亿，但他们数百年来均是自由迁徙，拥有纽约，芝加哥，洛杉矶，旧金山等一流的大都市（两个都市圈和一个加州），加拿大人口更少但是他们同样拥有一些著名的大城市，他们的房价直接取决于当地就业和收入状况（房价的本质就该如此）。而四倍于美国人口的**却围绕着两个城市转，有钱人都想往那边跑房价怎么能不高？这也就是为什么北京和上海两地的房地产金额要占到全国的四分之一，难道这些都是老市民购买的？当然不可能，要知道两地的gdp总量加起来仅占全国的8%左右。我们家在上海有个远亲，开公交车的，居住在那种老式的破楼房里，比较艰苦。在他现在住的房子附近正好在开发一个小区快结尾了，我爸爸问他为什么不换套房子住？他说那些房子都不是他们能买得起的，他看都不想看。要知道那是在杨浦区啊（相当于北京丰台之类的地方）。我的感觉北京和上海那些新开发的商品房，高档小区与其说是给普通市民改善居住还不如说是更多的为了外地的有钱人，投资客的需要。换句话说，当我们要计算房价收入比时仅仅采用当地居民的收入是不符合**目前的国情的，而如果我们真正去算算那些购买住宅的人，无论是全国范围内生意场官场上的富人，投资客还是本地的白领，金领他们的房价收入比还真是在6：1左右，甚至更小。同样道理，受制于计划经济和户籍制度的影响和惯性，我们的各大省城和一些沿海城市因为同样对周边地区的吸引力而使得房价和当地居民收入比普遍高于6：1这个世界一般标准。一代代下来，房价就像刷子，他按以有财富和今后财富的创造能力把人分了类：大富的**出了国，小富的在京沪或沿海地区，普通人只能待在二三线城市，绝大多数的农民工最后还是回镇上。虽然很残酷，但这很可能就是事实。 2，我们**的房地产市场为什么会出现泡沫？我在上面的叙述并不是认为我们**特别是北京上海两地的房价是正常的，我只是认为一定的泡沫有它的合理性，一个远远超出当地人们承受能力的房价都是不正常的，有大量泡沫的。虽然长期看北京和上海的发展远景非常好，尤其是上海，但是房价，特别是房屋的租赁市场，它一方面直接关系到投资收益问题，另一方面是和当地的就业情况和收入水平直接挂钩。从去年开始上海的房价屡创新高，但是租赁市场却相对低弥，报上还有一次登载说上海电力公司查电费发现很多房屋长期空置（有兴趣的同学可以参看相关的报道）。过高的房价和不得不压低的租金共存显然是不合理的，升息或许是个办法，不过我现在想思考一下为什么这么多资金投资于房地产，即使租金不高房价上升空间极其有限它们也不撤走？换句话说为什么不蹦盘！我想有一种解释就是很多投资客他们实在想不到还有什么地方可供投资--反正这些钱闲着也是闲着。就拿我自己家庭的情况来说，寒假回家时和父母商量去上海买房子的事情，我坚决反对，理由很简单，就是房价收入比太高，我当时以为上海的房价肯定会跌，至少是微跌，结果这半年下来到了暑假整个上海楼市比年初还小幅上涨。前些日子父母终于决心要去上海买房了，在莘庄外环附近，离地铁莘庄站步行一刻钟（类似北京朝阳东五环一带），6200一平米，比年初贵了300一平，我说爸爸我毕业的第一年算是白干了。这次我没有反对，并不是我看好上海的楼市，实在是事出有因。说来怕各位不信，我家在宁波下面的一个户籍人口仅12万的小县城，市区新开发的楼盘已经涨到5700-6000一平米，就是那种六七层的板楼，用我他*的话说就算有泡沫上海的泡沫也没我们那儿严重。我父母都是中学教师，这两年通过买卖房产（商铺）也赚了点小钱，不过比起我母亲的那些同事来可就很普通了，他们很多人就是直接炒地皮，就我们那儿的说法：炒房子算是最低等的，商铺第二，炒地皮才是最赚钱的。在我们那儿还有两个比较独特的现象，一是农村户口比居民户口好，因为一旦拆迁农村户口的给地，城镇户口的给钱，钱不及地；二是拆迁比市场上出售好，因为**一般是按照市场价的120%赔偿。事实上真正炒房子的人不但有**企业主，但更多的是那些受过一定的教育有一定技能的"中产阶级"。特别是水电，**，电信，财税，**，医疗，教育等等单位的人，如果说**企业主的利润可以扩大再生产，那么像我们家那样的"中产阶级"实在是没有其他投资的渠道，让我们去炒股吗？我们不太信任那些见不到的，容易授权力影响被暗箱操作的东西，看看股市的表现就知道了。 **房产都经历过泡沫，rib是楼市股市一起跳，十多年还不见好。但是我们看到rib的房产泡沫的破灭本质上也是由资本逐利性导致的，"卖掉一个rib买回四个美国"，如果按照rib国土为美国的25分之1计算，rib国土平均地价将是美国的100倍，而人均gdp也不过1.5倍的样子。更重要的是当时已经有很多很多的rib人在美购置不动产，当rib人看到相似的房子rib要比美国好多倍的时候，它为什么不把钱投在美国呢，毕竟美国又不是"脏乱差的烂地方"。**也是一样，别的因素（比如东南亚金融危机）不谈，至少随着深港之间往来越来越便利，深港城市发展差距缩小就应该使深港两地的楼价差距减小。回到我们**的情况，尤其是对江浙沪三地的一些中产阶级，金领，一部分私有企业主而言，我们实在是没有办法去买国外的房子，就算买得起也不一定能去住。难道让我们用闲钱去大街上买回一千台**电？那是笑话了。放在银行里虽然没有风险，但是靠它增值实在不是我们可以接受的，所以一看到资金密集型的房地产，毕竟地皮房产是有限的，于是大家一窝蜂的就去了，而且就算目前看不到升值的空间大家也不愿意出手--实在是因为没有其他的投资途径可走了。 20210311

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