投资项目评估的主要内容是什么?

房地产开发项目成本 一级 二级 ** 四级 五级 注释 说明 1 土地费 一、地价 （一）土地金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价 （二）开发费 国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或我司将生地变成熟地的开发投资费用。 （三）基础设施配套费 "1、向**缴纳的“大配套”费用 2、我司接驳市政管线等设施至红线边的施工费用 3、**出让土地时强行要求建设的红线内的市政路 4、**强行要求的红线外的其他工程建设费用" 二、拆迁费 （一）拆迁工程费 红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移植，文物勘探及相应费用等。 （二）拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用 三、土地**费 （一）土地产权登记费 （二）购地契税 （三）过户手续费 四、其它土地费 （一）土地中介费 指以各种名义支付给土地中介方的酬劳 （二）合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费 （三）其它 2 前期费用 一、调研评估费 （一）可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等 （二）营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等 （三）环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等 （四）设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例如为本项目设计而出国考察的费用等 （五）其它调研费 二、设计费 （一）设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体费用外，应包括其相应的图纸委托审查费用 （二）规划设计费 （三）建筑工程设计费 （四）立面工程设计费 （五）环境工程设计费 （六）专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用 （七）装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费 （八）其他设计费 包括复印晒图费等小额费用 三、勘探测绘费 包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用。 四、报建费 （一）规划报建费 为取得规划许可证而向**缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用。 （二）施工报建费 为取得施工许可证而缴纳的费用和**强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。 （三）各项基金 不可回收基金 可回收基金 五、其它前期费 3 建安费用 一、临时工程 （一）临时供水 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。 为项目整体服务的临时性工程，不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程。 （二）临时排水 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。 （三）临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。 （四）场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除，应区别于“岩土工程”中的“场地土方”。 （五）临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。 （六）临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。 （七）临时道路 为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。 （八）其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。 二、岩土工程 （一）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式。 （二）土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填 场地土方 为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平整”。 （三）支护工程 基坑支护 边坡支护 （四）其它岩土工程 三、基础工程 （一）预应力管桩基础 包含截桩费、验桩费 如基础形式采用独立基础或者条形基础，且该基础不用于地下室工程，那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物业的“地下室结构” （二）人工挖孔桩基础 包含桩基检测费 （三）钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费 （四）其它基础工程 3 建安费用 四、可售物业 （一）土建工程（结构+建筑+防水+外装+公共部位装修） 结构工程 地下室结构 包括阀形基础和箱形基础 "1、指单体的主体结构 2、包括模板制安工程，并拆分到地上结构和地下结构" （说明见次页） 地上结构 包括无地下室的独立基础和条形基础 其它结构工程 包括装饰性的结构工程，如屋面钢结构 建筑工程 地下室建筑工程 "1、包括砌筑工程、内墙及天棚装饰、外墙抹灰、楼地面工程、屋面瓦等 2、包括脚手架工程，内架拆分到地上建筑和地下建筑，外架拆分到地上建筑" 地上建筑工程 其它建筑工程 3 建安费用 四、可售物业 防水工程 地下室防水 防水工程应按照gb50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类。 "1、分别按可售物业类型设置： 多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。 2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型。" 卫生间防水 屋外防水 包括屋面、外墙防水， 其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。 外墙装修 外墙砖 包括石材 外墙涂料 幕墙 "1、包括外墙装饰铝扣板等 2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业，将其归入独立商业的“幕墙”" 装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗 其它外墙装修 装修工程 大堂装修 "包括单元大门建造费用 " 室内装修 可售物业内装修，按物业类型划分 电梯厅装修 电梯轿厢装修 其它公共装修 包括楼梯间装修，如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费用的“临时装修费” 措施费 脚手架费用 模板费用 规费 保险费用 配合费 其他措施费 其它土建工程 （二）机电工程 强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施，应区别于“供配电工程： 弱电 电视 指单体内的预埋管及其附属设施 电信 自动化 其它弱电工程 给排水 给水 排水 直饮水 中水 其它给排水 空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等 电梯 其它机电工程 （三）消防工程 排烟送风 包括单体内消防工程 消防控制 消防水 其他消防工程 3 建安费用 四、可售物业 （四）栏杆工程 楼梯栏杆 阳台栏杆 包括入户花园栏杆 其它栏杆 "1、包括防盗栏、儿童防护栏等； 2、不包括楼外私家花园栏杆，其归入“室外围栏工程”" （五）门窗工程 外立面门窗 指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。 防火门 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等），不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门 入户门 不包括单元大门 其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门 五、配套设施 （一）配套项目 会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用 学校 幼儿园 物业管理用房 公共部位装修 其它配套建安 指不能销售的专项设施 六、配套工程 （一）供配电工程 配电室土建工程 小区变电站、独立配电室的土建成本，对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本 应区别于“可售物业”中的“强电” 变配电设备 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等 低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等 发电机组 其它供配电 （二）燃气工程 （三）采暖工程 热力站 热力内线 取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器 其它采暖 （四）有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程 （五）电信工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程 （六）网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程 （七）人防工程 （八）市政管线 自来水干管 供水二次加压 "1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备 2、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中" 雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管，以及化粪池、生化池等处理设施。 其它市政管线 （九）环保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程 环保检测 建筑装修气体排放检测等 水池防霉 垃圾处理 如垃圾站等 其它环保工程 （十）智能化工程 室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程 ** 红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统 停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等 其它智能化 （十一）其他配套工程 包括信报箱、小区电子灭蚊系统等 3 建安费用 七、室外工程 （一）园林景观工程 园建工程 指小区硬景工程，以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私（如休闲椅、遮阳伞）等 景观水体工程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施，如独立更衣室等 绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，以及小区喷淋浇灌系统 室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等 私家花园围栏 其它室外围栏 包括小区保安厅等 室外康乐设施 小区标识工程 其它园林工程 （二）道路及灯光工程 道路 指车行道路，包括消防通道，以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程 小区照明及泛光工程 4 其他直接费 一、工程管理费 （一）工程监理费 （二）工程保险费 （三）工程水电费 项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用。如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”。 （四）检验试验费 包括材料检验、沉降观测等 （五）预决算编审费 （六）工程合同印花税 （七）工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈 （八）其他工程管理费 二、地盘管理费 （一）地盘工资 （二）办公费用 （三）福利费用 （四）邮电通讯费 （五）房租水电费 （六）差旅交通费 （七）用具购置及维修费 （八）劳动保护费 （九）现场看护费 （十）折旧费用 （十一）地盘公关费 （十二）地盘奖罚 （十三）其他地盘费 三、增容费 （一）燃气增容费 指单独缴纳的增容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用，注意此处不要重复录入。 （二）供电增容费 （三）供水增容费 四、物业基金 5 利息 一、外部利息 二、内部利息 指华强集团系统内调用资金的资金成本 6 公司管理费 07 销售费用 一、营销费用 （一）广告费 广告发布费 报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告 电视广告 户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等 网络广告 包括本**费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用 （二）活动推广费 展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用 促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等 7 销售费用 一、营销费用 （二）活动推广费 开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切相关活动费用 入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用 其它活动推广费 （三）卖场包装费 售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作为售楼处使用，属于永久性装修的费用不计入营销费用 售楼处装修费 售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费 售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、dvd、音响、饰品等费用 其它售楼处包装费 样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减营销费用 样板房装修费 样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费 样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用 其它样板房包装费 场景包装费 制作类包装费 包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。 园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。 临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用 其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面（如帮**修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用 道具购置费 模型制作费 宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用 物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用 礼品制作费 指t恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用 电瓶车购买费 其它道具购置费 其它卖场包装费 （四）销售管理费 工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用 卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等 差旅费 销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用 销售公关费 其它销售管理费 7 销售费用 一、营销费用 （五）配套设施费 车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆，不再用于销售时须以净值扣除营销费用 车辆租用费 车辆使用费 其它配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费 （六）咨询代理费 策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用 销售代理费 中介公司代理销售发生的费用 其它咨询代理费 （七）其它营销费 二、售后服务费用 （一）售后维修费 （二）业主索赔损失 包含退楼损失 （三）其它售后服务费 三、物业补偿费用 （一）空置物业管理费 （二）物业管理开支补贴 （三）物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴 （四）其它物业补偿费 四、其他销售费用 （一）售楼查丈费 （二）销售合同印花税 （三）产权初始登记费 （四）销售其它费用 20210311