不动产登记中产权用途按什么确定?

Zoe 2024-05-23 15:11:20

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不动产用途越来越受到社会的重视，不仅仅有其自然属性，同时还被赋予和承载了更为重要的社会属性。笔者归纳了一下，主要有以下几个方面的需要：1．缴税的需要。以二手房交易缴纳契税为例，90平米以下普通住房为全额的1％，而非普通住房为3％，许多二手房在初始登记时就没有明确房屋用途，地税部门在征税时通常以不动产登记簿的记载为依据，如果登记簿缺乏记载则缴纳无所适从。2．征收(拆迁)补偿的需要。不动产征收补偿时，征收部门一般是根据不动产用途确定补偿标准的，商业用途与住宅用途征收补偿标准相差好几倍，而征收部门依据的往往是不动产权证上的记载。3．工商注册登记的需要。一般来说住宅用途的房屋作为经营场所受限制会比较多，许多沿街房屋的实际用途是商业，但以前的登记用途却往往不明确。4．户口迁入的需要。现在人们常常通过购房入户的方式来解决孩子的入学问题，但是入户一般仅限于购买用途为住宅的房屋，而商业等其他用途的房屋一般无法入户。5．其他需要。行业收费也是区分用途而定的标准，以登记费为例，住宅为80元／套，非住宅为550元／套，用途不明确则会造成收费缺乏依据。我们可以简单回顾一下权属证书关于用途的演变历程：从上世纪80年代到1999年，当时建设部颁发的房屋所有权证上并没有关于用途的记载；1999年到2009年，房屋所有权证上记载的是“设计用途”；2009年到2015年，房屋所有权证上记载的是“规划用途”；国土资源部最新颁发的不动产权证书上记载的是“用途”，其中明确房屋用途填写规划用途。从近30年权属证书的演变历程来看，房屋用途这一概念，经历了从无到有、从模糊到逐渐清晰的过程，不仅仅是行业主管部门，应该说全社会都在认识上经历了这一逐渐变化的过程。正是历经了这几个阶段，在不同时期对于不动产用途的汜载要求不尽相同，从而导致了目前需要明确用途的情况很多。1．历史房屋登记没有记载用途。这主要是上世纪80、90年代登记的房屋，档案材料中有规划用途的需要补上用途，没有有效文件明确房屋用途的则登记机构无法登记其用途。2．规划文件记载的房屋用途模糊。以前规划文件上经常出现“商住楼”的概念，到底哪些基本单元是商业用途的，哪些是住宅用途的，并没有明确。相关部门的解释也出现了分歧，有的解释为“商业住宅楼”，有的解释为“商品住宅楼”。又如，某大型项目规划用途为“商业商务文化娱乐”，具体到每一栋房屋，每一个基本单元，规划用途都是“商业商务文化娱乐”，而“商业商务”和“文化娱乐”却分别属于不同的用途分类。3．土地用途记载模糊。与房屋规划用途相类似，以前的土地证上也经常出现“商住用地”的概念，就宗地而言是确切的，但对于每个单元而言，又是相当模糊的。4．土地与规划用途记载完全不匹配。这种情况在早期的登记中出现的比较多，比如土地用途为“公共建筑用地”，房屋规划用途为“职工住宅”，这两个用途显然不匹配；又如土地用途为“工业用地”，规划用途为“加油站”，作为房屋登记机构登记时就不知所措了。5．房地用途分类标准不统一。不动产统一登记以后，房屋填写规划用途，土地按《土地利用现状分类》填写二级分类，由于两者分类标准不统一，涉及两种用途的，用“／”分开。例如，从事电讯与信息工作所用的房屋，规划对应的用途分类是商业金融信息，而土地对应的用途分类是市政用地。类似的情况还有很多，表面看来这些情况似乎只是名称不统一而已，但真正较真起来还是难以作出完善的解释。由于社会-亡的各种现实需要，使得不动产用途的重要性不断提高；与此同时，不动产登记在用途上却还面临着许多问题。以房屋征收补偿为例，某地块面临征收，沿街房屋底层实际均用作商铺，这些房屋建于90年代，规划用途为“商住楼”，当时没有登记房屋用途，现在业主们要求将底层房屋用途明确为商业。业主们的诉求有一定的道理，因为当时购房合同卜写的是商铺，契税是按照商业的标准缴纳的，甚至水电费都是按照商业水电费的标准交的。地方**在协调处理此事的时候也犯了难，如果确定为商业用途，**将付出巨大的征收成本，但这还不是最坏的结果；如果确定为住宅用途，20多年多收的税费、水电费怎么办?如何平息业主们持续不断的群访?要解决不动产登记过程中遇到的用途问题，笔者认为应当做好两方面的工作。一是要抓好首次登记。要认真核对土地使用证明和规划证明，正确记载土地用途和房屋的规划用途，不仅如此，还要看土地用途和房屋的规划用途是否匹配，至少两者不能冲突，如前者是商业用地，后者却是住宅用途。如果遇到工业用地上出现加油站这样的类似情况，登记机构就应当进一步核实，把好首次登记的关，不留后遗症。二是房屋用途通常以规划为依据。对于用途空白的，应当查阅原始资料，找到规划用途的依据，将用途补充进去；对于规划模糊的，应当进一步核实，尽快明确用途。房屋用途以规划为依据是我们的工作原则，对此我们应当保持严谨的态度。另外，《物权法》第七十七条规定“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，这就意味着我们在做住宅改为经营性房屋用途变更登记时，不仅要有规划调整的证明文件，还要有利害关系业主同意的证明文件。不动产登记中的用途问题主要是由于历史原因、土地和规划用途分类口径不同造成的，我们应当实事求是地面对和解决问题，对于房地用途分类标准不统一的问题，应在更高的层面加以研究解决。 20210311

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