房地产开发资金筹措的渠道有哪些

生活要有仪式感 2024-05-28 21:59:20

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房地产开发资金筹措的渠道一、汇集自有资金一项开发项目，只要利润率高于银行存款利率，开发商就可以投入自有资金。自有资金包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以收回的各种应收款等。速动资产包括各种应收的银行**、股票和债券(可以抵押、贴现而获得现金的证券)，以及其他可立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，可包括已定合同的应收售楼款、二、申请贷款"杠杆效应"贷资金。利用信贷资金经营，实际就是"借鸡生蛋"、"(一)取得银行等金融机构支持的条件金融机构是不会轻易向开发商敞开大门的。甚至提供各种优惠和方便，取决于以下一些因素：1. 除固定资产外，流动负债等，以便算出开发商的速动运营资本净值。2.因为开发商是靠开发项目完成后的租金融机构将无法收回其贷出的款项。即项目本身的还贷能力。一般情况下，开发商应向金融机构提供其所委托的房地产咨询机构站在第三方的公正立场上，对开发项目经济可行性所作的评估报告。该报告应就房地产市场情况、预期的租金和售价水平及总开发成本、项目本身的收益能力和还贷能力、财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业性意见，以供金融机构参考。4.房地产市场情况。办理房地产抵押贷款的金融机构，还要通过自己的房地产市场研究人员，或委托另外的咨询机构，就房地产市场发展的现状与前景作出判断，以决定是否提供抵押贷款及数额的大小。当房地产市场前景不明朗时，金融机构通常持慎重态度或严格贷款条件。5.开发商在建工程情况。特别要了解开发商有多少在建工程，其工程进展状况和租售状况。如果开发商在建工程过多、规模过大，负担严重地超过了其开发能力，则金融机构也会对贷款持慎重态度。6.开发商的诚实可靠性。有的开发商为了获取贷款而有意隐瞒一些情况，例如，在列出的应收款项中，实际上由于存在争议而可能无法收回；(二)对金融机构的选择随着我国金融体制的改革，办信贷业务的非银行金融机构、外资银行、1.有良好的服务质量和办事效率；2、便于资金调动和转移。开发工程量大、也是众多金融机构争夺的主顾，开根据金融机构特点和性质建立相应的业务往来。(三)具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。一般来说申请该项贷款的房地产企业应具备以下贷款条件：(1)具备开发企业资格。即具有开发企业资格证书和工商营业执照。(2)在贷款金融机构开立账户，持有贷款证。(3)拥有一定量的自有资金。(4)具有开发计划。即有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件。(5)具有健全的管理机构和财务管理制度。(6)具有还本付息的能力等。另外，贷款金融机构对企业的实有资本、信誉、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建工程情况(是否超能力开发)等也将进行审核。房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请、贷款评估与贷款审核、贷款额度与期限核定、贷款合同和担保合同签订等过程，并办妥有关手续，最后由金融机构按贷款合同规定发放贷款。房地产开发项目贷款。资金贷款。这种贷款的特点是贷款只能用于规定的开发项目，周期长的开发项目，如大型住宅小区等。债务承担者。开发项目贷款，其一，贷款项目必须列入当年的开发计划；与房地产开发企业流动资金贷款不同，金融机构参与项目的选择，参与项目可行性研究工作，金并根据项目有关情况参与销售价格的制定。金融编制年度贷款计划，核定贷款额度。当借款人不履行债务时，银行有权依法处理并优先受偿。当处理抵押房地产后的资金不足以**时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。可以设定抵押权的房地产有:依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房产等。以划拨方式取得的土地使用权设定抵押权的，依法处理该房地产后，应当先用处理所得的价款缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额，金融机构贷款方可优先受偿。房地产抵押贷款对象可以是符合条件、具有可抵押的房地产的法人，也可以是具有可抵押的房地产、并具有完全民事行为能力的自然人。房地产抵押贷款的条件除一般贷款的基本条件外，最主要的就是拥有可抵押的房地产。房地产抵押是建立贷款关系的前提，也是取得贷款的条件。房地产抵押贷款的程序与房地产开发企业流动资金贷款程序基本相同，不同之处在于: 其一，房地产抵押贷款的额度由贷款的金融机构根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，并且抵押物的现行作价一般由具备专业资格条件的房地产评估机构评估确定。其二，抵押合同由借款人或抵押人与贷款金融机构双方共同签订，押贷款合同的不可分割的文件。其三，定需公证的，贷款合同和抵押合同必须经公证机关公证。三、发行债券筹资1、发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样，由于公司债券较**债券风险大，1987年**发布的《企业债券管理暂行条例》规定"债券的票面利率、还本期限和纳入**控制的固定资产40%:企业债券的发售2.企业财务会计制度符合**规定；3.具有偿债能力；4.企业经济效益好，发行债券前连续三年赢利；5.所筹集资金的用途符合**产业政策；6.债券利率不得高于**限定的水平f7.**规定的其他条件。对房地产企业而言，在此一般条件上，还有一系列的限制性规定。 20210311

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