买房怎么贷款合适?长贷短还是怎么操作?

爱调酒的-泽熙 2024-06-06 08:20:13
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买房贷款只有商业按揭贷款、公积金贷款和混合贷款三种方式。目前商业按揭贷款基准利率是4.9%,公积金贷款基准利率是3.25%,混合贷款就是商业贷款+公积金贷款。因为公积金贷款是有额度的,超过贷款额度的部分只能进行按揭贷款,利率就是公积金的贷款额度按照公积金的利率,超出部分按照按揭贷款的利率。商业按揭贷款里,按照还款方式又分等额本金和等额本息两种还款方式。分别给你说明下:等额本金:把所有贷款本金均分在整个还款周期,每期还固定的本金,及未归还本金的所有利息。比如说贷款100万,贷20年总共240期,那么每期要归还的本金是4166.7元,第一期要归还的利息是100万*4.9%/12期=4083.3元。每个月随着你归还的本金越来越多,计算利息的未归还本金越来越少,每期的还款金额会越来越少。等额本息:总的贷款金额加上20年产生的总利息,就是你的总还款额。把总还款额均分到240期内,每期的还款金额是固定的。比如贷款100万,贷20年总利息是100万*4.9%*20=588000,那么你的总还款额就是1588000,240期还清,每期固定还6616.7元。这两种还款方式,在同等利率下等额本息要归还更多的利息,以贷款100万为例,要比等额本金多还8万左右。但等额本金前期每个月要比等额本息多还2000多元。资金是有时间成本的,越往后折现到现在就越不值钱。通俗来说就是社会经济在发展,货币是在持续贬值的。解释到此结束,现在开始给建议:1、如果你现在职业生涯开始步入后期,预计未来收入不会有大的增长,建议你选择等额本金的还款方式,现在多还点,以后少还点。同样,贷款也少贷一些,尽量多付些首付。2、如果你正值壮年,处在事业的上升期,那毫无疑问选择等额本息,随着收入的增长,经济的发展,压力只会越来越小。而且尽量多贷款,有现金在手可以创造更多的可能,千万不要消费掉,比如说你提到现在就可以存6-7%,付完首付用不完的钱拿去存起来也是在增值的。3、你提到的长贷短还,其实就是提前还款。比如你现在贷款20年,到了第5年你就想把贷款全部还完,这就叫长贷短还。一般情况下,这对借款人和贷款人都不是明智的做法。因为长贷短还你打乱了银行的现金流计划,而且相当于减少了银行的收入(银行本来要收你20年利息的,现在只能收5年)。所以银行一般都设置了很多内容不然你提钱还款的,不管是等额本金还是等额本息还款,前面几年还的大部分都是利息,本金基本没怎么还,有些银行甚至还会有罚息。 20210311
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