房贷逾期多久房子会被拍卖？

长发绾君心 2024-06-06 12:01:39

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银行个人住房贷款，是银行的优质贷款项目之一，优质是因为有足够的回收保障，而在一些人资金出现问题的时候，却因为银行从不、也不可能给予**上的威胁，而对银行追收不够重视，最后的结果就是不得不承担更大的损失。做一些银行个人住房贷款的案件的时候，总能遇到一些很奇葩的借款人，这些人欠银行的钱不给，银行**追收，还理直气壮的，下面举几个例子：1、“我才欠了几期就**，别人欠了多少期都没**”。2、“你们没有通知我啊，我根本不知道逾期了”。3、“你们找不到我，你要找我的家人啊，让他们告诉我啊。”4、还有在**之后把逾期的部分还了，又过来问责了，“我把欠的钱都还清了啊，你们还要**，你们有没有人性啊。”5、还有一个案件，之前通过**调解确认的还款日期是去年11月，然后到1月疫情爆发了，借款人说：“这不是因为疫情吗？没法做生意啊，银行的钱没法还啊，**都在提倡贷款**啊。”对于自己的失信行为他们总能找到千百个不是自己的问题，是别人的错的理由。2遇到这类人，我也不反驳他们，他们高兴怎么说就怎么说，银行是服务机构，作为银行的代理律师，也算半个服务人员了，不招惹，也不反驳，什么都应着，省了他们还跟我说更多，我也不强挂电话，他们说的差不多了，顺着他的话说：“嗯，我知道了，但是现在我们是依法办事，这是银行的指令，我们也没办法。”然后找机会结束对话。这些人无原则地甩锅，一下全变成了巨婴，好像银行有错在先，而对自己的错误一点点应有的担当没有，不能正面自己的问题，最后导致更大的损失，并不值得同情。这里的损失小的是银行愿意继续履行原合同下去，但影响了征信，并额外支付一笔不少的诉讼法、保全费、律师费等，损失大的，可能是房屋被强制拍卖，这中间损失的价差可就大的多了（后面详述）。这些违约人，可能是因为银行服务态度太好了，让他们太飘了，觉得没什么好害怕的。一般来说，他们对银行提个要求什么的，即便再无理的，银行工作人员也尽量会去倾听，然后以非常客气的委婉的说请示一下啊，问问领导之类的。但实际对于这些直接关系到逾期还款的事，基本是没有商量的余地，这关系到银行的呆坏账管理、核销，是银行的业务的重中之重，不可能随便。而民间借贷，虽说现在是扫黑除恶，但总归有些人会可怕一些，尤其是上门追收的，这些人给的压力则要大的多，也更紧迫一些。银行的文明追收，依法办事，直接导致违约人把银行不当回事。然而房贷的钱基本是赖不掉的，而且银行作为法人，是没有感情的机构，不会听你诉苦，不会过分宽容，一切都有规章制度，一旦启动法律程序，开弓就没有回头箭。拖欠房贷这种无知的做法，后果最后都不得不自己承担。3下面我们来简单说一下银行贷款逾期的成本。银行的贷款合同里一般会约定，对逾期贷款利率上浮50%计算罚息，还要按罚息计算复利；而同时，贷款合同里一般还会约定，如果逾期，为了实现债权银行所支出的一切费用，包括但不限于律师费、保全费等，由借款人承担。而按照网上可以查到的律师费标准计算，100万的标的，律师费在5万左右，可能打个折，少也要个3、4万。那么假设房屋150万，首付50万，银行贷款100万，贷款30年，利率按4.9%一年计算，一个月还款大约在6000块。而逾期个三期左右，也就是1万8，一般银行就会**了。此时，晚三个月付1万8的房贷，使银行启动了诉讼程序，产生的**收取的诉讼费1万3左右，保全费5000元，律师费算3万5，总计是5万3左右。而如果**判决解除合同，要求借款人一次性还清欠款，一般来说借款人是没有这个能力一次性还清的，多数是要等**的拍卖程序，从判决生效之日起，还要每日付万分之1.75的迟延履行金，年利率大概6.3%，而银行上浮之后的利率大约是7.5%，这样一来，年利率13.8%了，这个利率就不低了吧。而最后房屋被**拍卖了，一般来说因为有抵押、查封等情形，拍卖价一般比市价低不少，比如一般评估价单价1万，拍卖最低可能不到6000，即便按照8折计算，150万的房也只能卖到120万，直接损失30万。而一般判决之日到拍卖要差不多半年，如此一来，加上银行收取的利息和迟延履行金，原来掏空六个钱包凑的50万元首付，可就没剩多少了。所以不要觉得银行贷款利息低，拖欠一下，付点罚息就完事了，一旦启动了法律程序，损失远大于你认为的。遵守契约，尤其是房贷这种，有肯定能够执行的财产的契约。如果真的实在没有什么办法还了，也尽量早点自己卖房，不要拖着等到被查封了再处理，那时候就真的不划算了。 20210311

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