兰州房价会跌吗？

你行你叫吴浩原 2024-05-22 12:31:00

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兰州市的房价在未来五年，主城区将保持基本稳定，周边地区依然有上涨空间。判断一个城市房价涨跌可以从一个几个方面进行分析。我们暂以兰州市2018年相关统计数据做一个简要说明。一、当地经济发展水平1.经济总体状况一个城市的经济发展水平决定了当地人民的购买力；兰州市2018年实现gdp2700亿元人民币，比上年增长6.5%，**1.7%；全年全市城镇居民人均可支配收入35014元，比上年增长8.3%；农村居民人均可支配收入12368元，比上年增长9.4%。2.房地产投资情况全年房地产开发投资586.62亿元，增长35.74%，其中住宅投资307.72亿元，增长12.19%。房屋施工面积4537.93万平方米，增长2.96%；房屋竣工面积162.14万平方米，下降23.77%。商品房销售面积668.79万平方米，下降8.84%；商品房销售额520.11亿元，下降4.96%，其中期房销售额442.52亿元，下降4.38%。3.结论2018年兰州市经济总体上在不断增长，**，人均可支配收入有所提高。但商品房销售面积和销售额皆在下降，房产投资领域市场预期比较低迷。二、人口总数&人口流入量1.需求影响供给，城市人口多则需求量就大，反之，则小。另外外来人口的购房需求，毕业生的安家和就业选择也是影响当地房价的重要因素。2.2018年末全市户籍人口328.47万人，其中，城镇人口231.25万人，乡村人口97.21万人。年末全市常住人口375.36 万人，比上年末增加2.4万人。3.人口总体上呈现增长态势，流入人口在增加，市场需求依然充分。从需求与价格的关系来看，市场需求在增长，房产价格也会随之增长。兰州人对房子的需求依然是刺激房价上涨的一大动力。三、土地成交量和土地价格1.房子离不开土地，房价的高低很大程度也包含着地价的成本在内。土地供应量的多少和土地价格的高低对市场供需矛盾的缓解有着重要意义。土地供应量多，后备土地资源充足，土地价格稳定，楼盘储备丰富，房价稳定，市场上供应充足，那么房价便会相对稳定。反之，土地价格的高涨会随之带动房价的上涨。2.2018年兰州全年土地成交面积约亩土地64888.053亩，城关区成交80宗土地，成交额高达22.86亿，真可谓是寸土寸金。下图为2018年兰州市土地成交量及成交价格。兰州市正在不断进行城市扩张，新区，榆中和皋兰县近年来受到许多大型开发商的青睐，纷纷在此拿地。随着主城区土地成交量的减少和人口增长，**也着力在提高周边地方的土地供应，加之周边地方地价便宜，开发商拿地热情高，期房销售情况良好。特别是新区和榆中地块，开发商为了年底冲刺销售额，降价促销，部分楼盘出现了开盘即售罄的盛况。3.结论：外来刚需买房将会集中在兰州市周边地区，这部分需求会再次拉升兰州的房价。四、租售比1.合理的租售比在1:300~1:200之间。低于1：300说明租金低，售价高，房产泡沫严重，未来在调控和市场运作下，房产投资潜力不大。高于1:200，说明社会需求量大，租金贵，租客转化为刚需购房的人数会增多，房价会面临新一轮的上涨，房产投资潜力大。这一数据暂时未能找到，在此不做分析。五、当地**的房产政策1.坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租售并举的住房制度。2.取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。结论：政策导向依然利于刚需一组，房产投机和炒作基本上难以展开，因此是刚需上车的好时机。因此，兰州市未来的房价主城区将在较长时期保持稳定且有小幅增长。兰州市周边地区，特别是新区，皋兰和榆中地区未来升值空间大，随着基础设施的进一步完善，这些地方的房价将会有大幅的提升，外来人口住房需求依然十分强烈，兰州典型的人多地少，未来的需求空间仍然很大，房价目前看涨不看跌。 20210311

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