西安高新商业写字楼市场浅谈

雅雯。 2024-05-31 02:37:01

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西安高新商业写字楼市场浅谈伴随着**经济近几年的快速增长，房地产行业也进入了一个前所未有的繁荣发展阶段，这是**房地产业难得的发展机遇，同时也在很大程度上促进了**城市化的进程，具体到西安市房地产市场而言，近期西安市场中住宅、商务楼宇的发展也是如火如荼，市场供需两旺，投资型需求亦日渐上涨，房地产行业的快速发展正在逐渐改变我们周围的城市环境，并日益深入到我们每一个人的生活中去。就西安市场而言，新的房产项目不断涌现，水景社区、别墅、写字楼市场等日益出新，新的概念让人目不暇接，在这样的发展过程中，在一定区域中形成了新的商圈及热点区域，单就商务房地产市场而言，伴随着西安市场特有的商务发展特点和西高新创业政策的实施，引领西安商务的西高新写字楼也在日益迅速发展。1、写字楼初期市场上个世纪90年代期间，西高新写字楼市场主要以租赁市场为主，且多为一些中低档的普通商务楼，配套设施一般，物业管理不太规范，仅提供一些基本的办公类服务，不太注重楼宇形象，多为通廊式结构办公楼，其市场租金行情日趋偏低，且出租率普遍较低，如创业大厦等物业，甚至有一些都是临街楼。这些所谓的写字楼一般是一些单位开发自用的办公楼，由于其经营不善或空置等原因，腾出部分房间对外出租收益。同时，市场上还有一种物业形式，就是一些宾馆，酒店的房间对外租赁作为企业办事处或小型公司的办公场所，相对而言，其配套服务设施较前一种物业形式好，外在形象也利于企业形象，但其租赁费用高，且所驻人员流动性过高，非纯办公场所，从安全角度考虑，不是太理想的物业形式。2、租赁市场中的中档商务写字楼市场到上个世纪90年代末及本世纪初，市场中逐渐出现了一些高层商务楼，如火炬大厦、老三届世纪星、凯丽大厦、华奥大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如火炬大厦等代表了当时高新区的高档办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中低档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分大公司入驻，但目前已出现了一些前期规划中的问题，如火炬大厦的交通拥挤、车位不足、配套设施落后等问题，凯丽大厦居住、办公相混等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。3、买卖、投资、租赁的写字楼市场在近两年的时间里，写字楼市场进入了一个快速发展期，特别是西高新写字楼市场的发展。其主要特点是：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如soho类的商住楼雨后春笋般地投放市场，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全，吸引到众多的新兴中小型公司及从其它原有物业中迁入的公司，同时，投资型客户明显增多，且回报率较高，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场，其类型大致可划分为：第一类：高档专业写字楼物业。如西部国际广场、财富中心、海星城市广场、唐延国际中心、旺座?现代城等，其品质精良，配置齐全，有的租售结合，且租金、价位均处写字楼物业中的高档水平。第二类：中档商务公寓类物业。其多以商住立项，办公楼设计，价格适中，吸引了大量创业期的企业及部分本土中小型企业，其办公配置基本满足此类企业的需要，合适的投资回报率也吸引了大量的投资客跟入，代表类型物业如：望庭国际、领先?时代广场、橡树街区，其区位多居于新兴商务区或新建区域，其中犹以旺庭国际、橡树街区最负盛名，其所处的唐延路南段区域也正在形成行政区内机关报新兴商务中心，依托于新的城市规划、配套资源、完善的市政设施，代表了高新区新兴商务区的发展方向，区域带动作用也正日益显现出来。第三类：中档商住类物业。以住宅项目立项，商住两用型户型设计，商务类的物业配置、相对适中的价位，成长型的区位，吸引了最大程度上的办公类投资型客户及小型公司、办事处的入驻，代表物业为九座花园临街高层项目，此类物业依托于其周围相对成熟的商务氛围，成为纯办公物业与住宅类物业间的新型办公类物业。第四类：唐延路新商务区中的高档办公类物业。随着高新区新规划**，唐延路正在集中力量打造西高新创意产业带，并伴随二次创业政策及优惠政策的实施和周边商务项目的规划及开工建设，在一定程度上影响到高新区整体商务区域的布局问题，其中唐延国际中心已经封顶并于明年交付使用，旺座?现代城一期的全面落成和二期的热火销售更是有效推动了区域商务市场的发展，区域内充分利用高新区先进的国际级规划及发展前景，吸引了众多的投资客的目光，代表类型物业旺座?现代城，为客户所看好，销售状况较好。纵观西安市场商务写字楼市场的历史发展过程，主要体现了以下几个方面的特点：1.办公性物业从租赁市场逐步转向租售市场，且呈并进之势；2.商务楼逐渐走向专业化、规范化，物业服务水准日渐提高，配套设施日渐齐全；3.原有物业逐步被新兴物业形态所取代，由于原有物业的户型和配套逐渐满足不了现今企业的办公需要，新兴物业一路攀升，并呈继续上涨趋势；4.唐延路商务带初步形成，新型的cbd中心即将形成；5.投资型需求日益增长，尤其在热点区域内，投资型办公物业成热点产品；6.写字楼市场新的物业型态趋势逐渐发生转变，原有办公类物业——纯专业办公类物业——商住型物业——新兴专业纯办公类物业，这一发展路线渐趋明晰，前期市场中供应量较大的商住类项目渐渐走向更加专业化的办公类项目，原有商住楼宇设计中的一些弊端渐渐显露出来，客户日益趋向于新兴商务区域中心中的纯办公设计的办公类物业形态。综上所述，现在的西高新房地产市场中写字楼物业的发展正日渐明朗，以后市场中最受市场欢迎的产品将是新商务热点成熟区域及其附近的户型设计合理、配套齐全、纯办公外立面及内部设计的专业化写字楼，适中的户型面积配比，先进的楼宇配套及合理的价格必将成为深受市场追捧的热销商务产品。 20210311

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