三、四线城市，未来房价的走势如何？

深圳-WISHRING许愿 2024-05-24 18:31:13

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从数据来看目前三四线城市的房地产整体库存情况呈现出上升的趋势，库存消化的时长也在增加，整体的压力也就表现出放大的趋势，短期内如果没有需求跟进，随着供应的放量无疑有可能造成进一步的影响，而长期来看随着房产的投资属性逐步降低，除了部分经济发展和位置相对较好的三四线城市外，其余城市中房地产的长期支撑条件有较大的概率走向弱势。三四线城市库存攀升，显示当地房地产市场的整体压力也在增加，增加后市中短期发展的不确定因素。▲在楼市调控和新冠的影响下，三四线城市的整体库存数据呈现出了上行的趋势。“房住不炒”和“稳房价”的楼市调控措施让原本因去库存政策而过热的三四线城市也出现了明显的降温，再加上今年年初新冠的出现所造成的影响，使三四线城市的销售也面临着较大的压力，库存数据也呈现出上行的走势。我们以据易居研究院的百城库存数据为例，看一下三四线城市的库存变化走向，其中的百城是全国有代表性的100个大中小城市，除了36个一二线城市，其余是以64个有代表性的三四线城市作为样本数据。研究数据显示，三四线城市的库存和消化时长都在放大。在2020年2月末的时候，三四线样本城市的库存量是2.0265亿平米，同比上涨了2.1%；而到4月末的时候，库存数据小幅上升到2.0399亿平米，同比再上涨了1.1%，消化时间也从12.5个月上升到14个月，虽然幅度并不大，但还是难以掩盖上行的迹象。这在新冠和调控双重影响下的房地产市场无疑是比较敏感的，整体库存的上升，无疑会在局部三四线城市中造成较大的供过于求的现象，很容易进一步加剧当地的观望情绪，从而进一步延后楼市恢复的速度，对价格也相对容易形成进一步的压力。▲库存上升再加上新冠和“房住不炒”背景下的持续影响，加剧了中短期房地产市场走势的压力。新冠所造成的影响是多方面的，既有对经济层面的影响而导致不少人的收入出现减少，影响了不少人的购买力，这种情况对于经济包容性相对更弱和居民收入结构更单一的三四线及以下的城市的潜在影响更大，目前新冠的影响还没完全消失，持续的时间越长，对楼市需求中购买力的负面影响就越大。另外新冠的影响还有对房地产市场的整体销售量的影响，直至目前为止整体销售量也与去年同期存在着较大的差距。而且三四线成交恢复的速度要明显落后于一二线城市，这在房企供应计划逐步恢复的背景下，对楼市消化能力的考验也越来越大。以上这些背景再叠加楼市调控对投机炒作这类购房行为的抑制，有机会使人们慢慢地改变对房产的价值印象，从而导致购房需求的走向更加理性，在将房产引导向居住需求的措施在不断持续的时候，以往常见的一窝蜂式购房而变相助长房价的现象也将会大大减少。再加上此前起了很大的推动作用的棚改所致的市场需求量也已经慢慢降低，那么中短期需求的释放将有很大的概率会随着时间的推移而有所减少，这时候库存的上升就显得比较敏感了，反映到某一些三四城市上是新房的滞销情况加剧，二手房市场更加有价无市，加剧了当地中短期房地产市场走势的压力。三四线城市影响供求关系的长期因素从整体上说会处于走弱的趋势当中，增加了后市长期发展的不确定因素。▲房产的投资属性是影响需求的重要因素之一，而未来房产的投资属性将会降低，三四线及以下的楼市受影响会更严重，从而在长期来说影响着需求的规模。房产的投资属性是一直以来驱动楼市发展的主要动力之一，很多购房人之所以不惧怕房价高，是因为房产过往投资属性所表现出来的突出的保值和增值的特点，让大家都觉得投入的这些钱并不是花掉了，而是一直都在，甚至还可以钱生钱，只要后续变现了，钱也就回来了，从而可以放心购入。这种房产的价值印象使房产与普通的消费商品具有完全不同的特性，也是促使即使没有居住需求的人都热衷入市的重要原因。而过强的投资属性让房地产行业发展火热，从而产生了很多潜在的风险，企业、居民的金融杠杆不断攀升，占用的金融资源越来越多，与经济发展和居民收入也出现了更严重的背离。所以高层**了“三稳”和“房住不炒”的楼市调控措施，旨在使房产回归居住的功能，消弱房产的投资属性，以保持房地产行业的平稳健康发展。在这种主调下，房价大体平稳，房产整体的升值空间有限，即使有升值也已经远不如以前幅度，使投资属性相对来说已经削弱了很多，随着楼市调控长效机制的制定，这种状态无疑会继续持续下去。投资属性的降低，无疑会对原有潜在的需求规模造成影响，投机和投资的需求将会在持续的楼市引导中不断压缩，特别是三四线城市，由于城市价值和支撑条件比大部分一二线城市都要弱，在同样的条件下，三四线城市的整体投资属性在长期来说比一二线城市受影响更大，少了投资属性的掺和，长期的整体需求也会大概率随着时间的推移而自然地有所收缩。▲根据三四线人口发展的特点，仅靠居住需求较难保证整体需求规模。现在人口的发展受到整体人口趋势和局部城市发展趋势的双重影响，对于三四线及以下城市的长期需求规模的考验也会随着时间的推移而不断增加，仅靠居住需求会比较难长期保持现有的需求规模。因为在购房的需求中，居住需求主要是用于自住，重复购买的可能性较少；而投机和投资需求的目的是赚钱，具有重复购买和买卖循环的特点，投机投资需求过热，很容易造成泡沫式成交增量，变相推高成交量甚至扩大需求规模。恢复以居住为主的需求后，泡沫式成交就会有所减少。同时，目前的数据显示人口的发展呈现着出生率下行和老龄化加速的特点，使房地产行业长远的需求规模受到考验，而更重要的是经济能力较强的一二线城市原本对人口就具有天然的吸引力，现在很多大城市还在大力开展越来越宽松的人才吸纳优惠措施，不断地从全国各地进一步吸收人口。这种现象对于实力本身就较弱的三四线城市来说，人口流出现象无疑会在现在的基础上有进一步加剧的危险，在这些因素影响之下，三四线的房地产需求量也大概率会不断地受到影响，对于未来在长时期中需求规模的保持也会受到更严峻的考验。综上内容，从中短期的情况看，库存的上升和消化时间的拉长，再加上新冠和调控的影响，三四线城市中房地产市场的整体压力还是比较大的，而从长期来看，由于房产的投资属性被削弱及人口发展的特点，未来三四线整体居住需求的规模有可能会在长时期内受到越来越严峻的考验，房价表现也将较为弱势。 20210311

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