二手房带抵押交易 是什么?请详细解释

杨寨酒晕 2024-05-12 07:03:41
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张三手里有一套存量房(存量房就是市面上已经修建好的房屋),因为资金需要,将其作为抵押物抵押给某某银行(私人则为借贷)获得贷款30万,分5年还款。银行作为债权人,在张三无力偿还贷款时,可以将房屋处置并用于补偿贷款余额。张三还款能力有限,于是想把这套房子卖出去变现,用变现的钱还款,还可以获得房屋本身出售后的增益。而恰好李四看上了这套房子,与张三沟通后决定以45万元的价格购买,而这时因为张三的产权证已经用于抵押存在当地房管部门,抵押办理完毕后的他项权证存于银行,因此李四必须去银行,申请债务人转移,在假设的前提下(假设银行同意,李四愿意,但是这种几率都很小),银行联系当地房管部门,将抵押的产权证借出,通过交易过户到李四名下(交易金额=45万-贷款剩余额,假设张三还了5万,还剩25万,那么交易金额就是20万,李四总共需要支付的钱仍然是谈好的45万),然后再将已经变成李四名字的该套房屋的产权证归还房管部门继续办理抵押,之后再通过银行将债务转移到李四名下,由李四继续偿还贷款(其实李四一共能拿出45万来,那么就能一次性还清剩余的25万,但是你还得走抵押这一步)。二手房带抵押交易大概就是这么回事,但是实际操作中是不可能出现的,其一,不会有人愿意购买已经抵押的房屋,除非对方是傻子.....(抵押登记其中一项费用是房屋评估价值的0.16%,假设房屋评估就是45万,那么李四就得白给720元的费用,当然他有钱那就当我没说);其二,不会有银行愿意办理(什么,你银行有熟人?那又当我没说);其三,房管部门也不愿意(因为登记管理办法里没有该种情况的具体办法),就算被迫愿意了,那也是能怎么刁难怎么刁难,反正你三个月内就别想清净。(还有熟人??那你还犹豫什么,去办吧......) 20210311
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