该如何选择新的房贷利率？

良良良 2024-06-04 13:17:25

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以前，商业银行与买房人签订贷款合同，约定房贷利率按基准利率打折方式确定。2019年8月17日，央行公告要求银行应主要参考lpr确定贷款利率。今年初，商业银行要求买房人重新签订贷款合同，不再沿用以前的房贷利率定价方式，约定新的房贷利率定价方式，要么选择lpr加点，要么选择固定利率，一次性选定就不能再变了。也就是说，房贷利率实行定价新方式“二选一，一选定终贷”。房贷利率怎么转换合适呢？我认为一般应选择“lpr加点”方式。一、选择固定利率的情况。如果客户选择固定利率，那么现在执行的房贷利率是多少，今后的房贷利率就执行多少，直到还完这个房贷为止。比如，小王2019年买了一套房子，房贷利率按基准利率九折优惠，当时的基准利率五年以上为4.90%，因而执行的房贷利率为4.90%*0.9=4.41%。小王选择固定利率定价后，他的房贷固定利率就是4.41%，一直保持不变，直到还完这一房贷为止。二、选择lpr加点的情况。如果客户选择lpr加点，那么今后的房贷利率就是“lpr”与“点”两数之和，其中“lpr”变数，几乎每个月要变化一次，“点”为常数，在一个房贷期内保持不变。1．常数“点”是多少呢？就是转换前执行利率水平与2019年12月20日发布的lpr5的差值。比如，小王现在执行的房贷利率为4.41%，央行2019年12月20日公布的“lpr5”为4.8%，那么这一常数“点”就是4.41%-4.8%=-0.39%，即-0.39%，——小王在房贷期内恒定不变的常数。由此还发现，常数“点”还可能是负数。2．变数“lpr”怎么来的？“lpr”即贷款市场报价利率，全国报价行对最优质客户执行的贷款利率，按照公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，去掉最高报价和最低报价后，通过算术平均法计算得出lpr。lpr分为一年期、五年期两种，可简单标注为lpr1、lpr5，每月20日公布一次。报告行有18家，包括国有大行、股份制银行各5家、城商行、农商行、外资银行、民营银行各2家。3．变数“lpr”多久一变？“lpr”每月20日（遇节假日顺延）上午9点半公布一次，那么房贷利率是否每个月都要变一次呢，答案是否定的。虽然银行与房贷人可重新约定重定价周期，但商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。也就是说，“lpr”的变化周期最短为一年。4．“lpr加点”如何计算？央行要求“二选一”转换在2020年8月31日前完成。银行与房贷人可重新约定重定价日，从转换时点至此后的第一个重定价日执行转换前的利率水平。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平为最近一个月lpr5与常数“点”之和。三、“二选一”选择的建议。房贷人可能面临两难选择，选择固定利率吧，今后若lpr下跌，lpr加点比现在利率还低就亏了;选择lpr加点吧，今后若lpr上涨，lpr加点比现在利率还高也亏了。 “二选一”抉择需要考虑两因素，即现在房贷利率高不高，今后lpr涨跌趋势如何。房贷人可先测算 “lpr加点”情况，看常数“点”是正还是负，是大还是小，再作出判断。1．根据现有利率水平作出抉择。如果现在房贷利率比较低，就不用担心今后lpr下跌，因为已经享受较低利率了，万一lpr上涨还会多付出，干脆选择固定利率算了。如果现在房贷利率比较高，那么不用担心lpr上涨，因为利率已经够高了，lpr下跌还可以带来收益，最好选择lpr加点。2．根据未来lpr走势作出抉择。如果估计未来lpr会涨，涨来“lpr加点”超过现行利率，就选择固定利率；反之，则选择lpr加点；如果无法判断lpr的涨跌，现房贷利率较低就选择固定利率，较高就选择lpr加点，不高不低的就随便选了。3．一般情况建议选择“lpr加点”。从世界经济发展趋势来看，贷款利率呈下降趋势，甚至个别**还步入负利率时代。****在今年**上指出，不搞大水漫灌，但要放水养鱼，留有政策空间。央行易纲行长5月26日发话，将继续深化lpr改革，推动降低贷款实际利率。因而，一般情况下建议选择lrp加点。感谢信任，谢谢阅读！ 20210311

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