怎样衡量房价的高低

平凉新世纪(B座)I Do ? 2024-05-16 20:57:57
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为一种在市场上交易的商品,其本身是有价格但在经济、社会的整个价格体系中,房地产格是高是低,还要将房价与其他价格进行比较后才能判断。最直观的有两种方法,一是房价租金比,二是房价收入比。1. 房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,房价租金的比值为196-232,如果房价租金比超过300,说明该区域房产投资价值变小,房价高估;如果低于200,说明该区域投资潜力较大,房价泡沫不大。对于为什么房价的高低需要通过与租金的比较才能确定,大概是因为一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机,市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系;而居民的购房行为往往具有潜在的投资性,使得住宅买卖交易往往具有投机性,房价可能发生背离价值而产生泡沫。从流动性方面来讲,因为房屋租赁市场比房屋买卖市场是一个更具有流动性的市场,因而也是一个更充分的市场,其价格更能反映价值。从房价租金比来看,目前北京、上海等一线城市的房价租金比均已经超过了400,说明这些地区的房价泡沫已经很严重。2. 房价收入比国内对房价收入比的定义有两种:一是一套中等水平住宅的市场价格(元/套)与中等水平的居民家庭年收入(元/年)的比例;二是平均每套住宅的市场价格(元/套)与平均每户居民家庭年收入(元/年)的比例。前一种相对粗略,后一种相对精确。房价收入比有力地说明了居民的住房支付能力,即居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年。举个例子来说,一个地区买一套房子要花80万元,平均家庭年收入是8万元,则房价收入比为10;另外一个地区买同样的一套房子也要花80万元,但平均家庭年收入是4万元,则房价收入比为20。显然,前一个地区的居民会对房价更满意一些。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比很不平衡。中小城市的房价收入比多在六倍以上,属于房价过高的范畴,全国大部分大中城市房价收入比也超过6倍,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。从房价租金比和房价收入比均可以看出,我国目前的房价确实属于较高的范畴,如果仅从满足居住的基本需求出发,租房比买房划算。其次,从房价租金比还可以看出,大家对于未来的**发展充满信心,预留了较大的未来房地产升值空间,而这一升值的预期,部分弥补了房价租金比过高导致的低收益。再次,从房价收入比还可以看出,由于我国长期实行低收入政策,致使部分地区的房价收入比畸高,需要通过**收入分配政策的改变予以缓解。 20210311
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