你认为未来宝鸡的房价会降到2018前年的水平吗？为什么？

娱乐大呲花 2024-05-28 20:35:40

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感谢悟空问答邀请！一座城市的房价上升还是下降，不是看某些没有从事过房地产的人怎么通过一张嘴说，而是要看房价是由哪些因素构成的，然后对比这些因素的单位价格是上涨还是下跌，从而判断房价整体的上升还是下降。如果你们只想听到“房价一定会下降”这几个字，那我建议你们自己提问然后自己回答，自己开心就好了，但这不是事实。而我不会因为社会舆论就在这里发表那些阿谀奉承、昧着良心、不负责任的胡言乱语。下面我给大家客观分析房价的构成因素，以及这些因素是上涨还是下降了，大家自然能推断出房价来。提前建议，不愿意面对现实，不想看到“房价上涨”这四个字出现的人提前绕行，我不需要你关注我，我也不需要你们评论，我更不需要通过这些来给自己增长什么人气，我只说实话，虽然这个社会不欢迎说实话的人。房价的构成硬性指标构成房价的硬性指标有：土地成本、建安成本、各种税费、营销成本等等。我们逐条分析。土地成本。土地是不可再生资源，不像其他农副产品可以加工再生成。而我国有一条坚决不能碰的红线，就是18亿亩耕地红线。无论你经济再怎么发展，这18亿亩土地坚决不能碰。其次，再去除山、湖泊等不可利用土地。然后，再去除工业用地、教育用地等等。剩下的用于开发住宅的住宅用地就是用掉一块少一块，所以，这也就是为什么每年都能看到土地招拍挂价格屡创新高的结果。土地成本是商品房最大的成本。建安成本。建安成本不仅是每年升高，甚至是每月、每周都会升高。举个例子：你是开发商，你要开工建设楼盘，先把土地平整，然后开挖，大型装载设备进工地，就先拿大型装载设备举例，开发商自己并没有这些设备，所有设备都是租赁，租赁费用是由出租方拟定的，就拿一个小区十几栋楼来说，塔吊高度越高安装费和租赁费越高，一个月仅租赁费就得近100万，看清楚，不管你建与不建，不管刮风下雨，不管能不能施工，租金一分不少。这只是塔吊，还有拉土车、罐车、工程电梯等众多设备，还有遵守每座城市环保标准，白天不能上路，晚上几点后才能施工等要求，你们折算吧。而最大的人工费还没算，而人工费每月都有变化。你不付钱，人家就去对面工地了。各种税费。房地产行业是我国需要缴纳最多、最高税费的行业，这个就不多说了，懂的自然懂。营销成本。相信不管买不买房的人，走在街上都能遇到发传单买房子的吧？没见过其他行业这么拼的吧？发传单根本都算不上营销成本，开发商线上线下每天的营销费用不计其数，任何新媒体研发出来，第一个找的都是房地产企业。现在就连城市马拉松都是房地产企业冠名了。再加上每周、每月都做的活动，营销成本非常大。先不说营销成本，仅房地产公司支付让第三方帮助自己策划的费用，就够养活一家策划公司的正常运营了。影响房价的其他因素了解了构成房价的硬性指标，我们再来看还有那些因素影响房价。首先是人口。全世界的任何一个城市的主政人都清楚，城市之间的竞争，除了政策之外，就是人口的竞争。所以近年来我国出现了各地抢夺人才的“大战”。“人口净流率”被写进**报告，人口数量的增长，尤其是高端人才数量的增长，则会助推房价的上涨。题主提问的是宝鸡的房价会降到前年的水平吗？我们先来看看宝鸡市近年来人口的变化，据宝鸡市统计局官方数据，2010年宝鸡市常住人口371.67万人，而截止到2017年11月宝鸡市常住人口376.16万人。7年时间只增长了4.49万人。人口增长度体现在房价之上。2015年宝鸡市商品房销售均价为：3848元/㎡；2016年：3765元/㎡；2017年：4145元/㎡；2018年截止到9月：4857元/㎡。我们可以看到2015-2017年，宝鸡市的房价基本没有太多增长，不过2018年相比2017年每平米均价增长了约700元，等到2018年年底，我们可以看看宝鸡市的常住人口是否出现了较大增长（人口统计在年底显现）。同样的省会西安，2017年落户人口57万，看清楚是落户人口不是常住人口，因此西安市房价由2016年的6514元/㎡增长到2017年的8880元/㎡。而2018年截止到目前西安市落户人口已经超过了60万，房价呢也从8880元/㎡增长到12335元/㎡。总结房价不是什么媒体所谓的泡沫，而是由土地、各种税收、钢筋水泥混泥土、各种装载设备、各种工程技术人员、实打实的营销费用堆积起来的。没有这中间的任何一项，商品房都无法上市交易。你们走在街头看见一个小伙子在发售楼传单，他是领工资发的，他手里的传单是给设计公司付费设计的，传单是给印刷厂付钱印刷的。你们上网随便在一个网站查询楼盘，楼盘的信息排名是收费的，楼盘通过线上电话邀约到现场成交是要付钱给网站的。你们去售楼部看房，开车去给你开车门指引车辆停靠的保安是要领工资的，你们走进的售楼部是付费给建筑设计公司设计的，你们走进的售楼部内部硬装和软装也是既要付设计费还要支付材料费还要支付使用费还要支付成本费的。接待你们的每一位售楼员是既领基本工资又拿提成的。这些都是真金白银每天都在往出支付的费用。这些费用怎么来？都从你们购买的房子中来，然后你们还认为房价会跌。哎！真是天真啊！ 20210311

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