在没有购房资格的前提下，法拍房能买吗，要注意哪些坑？

张king啦 2024-05-27 20:09:32

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不能买。除非你对法拍房特别特别了解。但是中间也有很多很多的坑。下面我来跟大家分析一下，法拍房应该注意到以下几点。1“便宜”是最大的卖点。捡便宜，是法拍房对于购房者的最大诱惑。按拍卖程序来说法，拍房都是先由**委托专门的评估机构出具，房屋的评估价一般也不一定低于市场行情，而同时**为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个评估价更低的起拍价，就郑州而言，起拍价一般为评估价的七折！房产(不动产)按规定可以拍卖三次，而只要流拍一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”经过几次折扣价格已经十分优惠诱惑了。而如果三次均流拍，**则会以更低的折扣进行“变卖”届时价格会更低。2不限购成宣传利器。目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了很多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等，加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以**限购的方法也越来越少，越来越难。而“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。目前除北京外，其余各大城市均未对“法拍房”实行限购，也就是说购买“法拍房”可以游刃于**的政策之外，不限购。3“真便宜”还是“假便宜”呢？看是很便宜，动辄只有市场价六折的“法拍房”，究竟是不是真的便宜呢？有网友的亲身经历说，真心不便宜。除去房子的原有的七折价位之外，还要办理原业主的税费3万多，再加上承受方购房的税费1万多。两项税费加起来均由购房者承担，合计占总房价的8.87。除此之外，由于原业主未缴纳维修基金，这笔费用，同时同样一个由购房者合计税费加起来超过总房价的10%，比起同小区普通的二手房已经没有任何优势了。4“法拍房”的七大深坑。第一坑:多头债权，多次抵押，多次查封。很多“法拍房”的业主(被执行人)，往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在郑州有负债房屋，就被郑州的**查封，他同时又在洛阳有负债，可能又被洛阳地**查封，除此之外它可能还有民间借贷和**，这种人于个人的债务关系是最难缠清的。那么问题来了，**之间还有个叫优先处置权的东西，也就是哪家**先**，哪家就有优先处置权，拍卖的钱，先换掉第一家**的**债务，剩余的换另一家**的债务。问题是民间的债务和**，他们是不按套路出牌的，你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子里**，泼油漆，写大字。虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，你也可以报警处理，但这种提心吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能承受的。第二坑:**过户之路阻碍重重。第三坑:恶意租凭，拍房容易交付难。最后发现只是买了个房产证而已。第四坑:税费欠费全由买方出。(法拍房税费的特殊性在于转让和受让两家的税费都有买受人一人承担)。所以和买二手房一样，你要搞懂该房屋是否“满五唯一”，否则除契税外要支付个税。另外，该房屋前业主拖欠的物业费，水电费，燃气费，宽带费，有线费等等均由买方负责承担，如果恶意拖欠多年加上违约金也会是一笔不少的数目。第五坑:户籍迁入南学区没保障。目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了，也办不了不动产证，却不能拥有房产，虽然拥有该地的户籍，但是如果你是刚好看中该套房子对应的学区，你要当心了。第六坑:暗藏的天价过户个税。尤其提醒大家，如果该房屋的上次交易属于“非夫妻直系亲属之间的赠予与或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。前段时间郑州市民杨某，花230万净得一套法拍房，过户时被告知该房屋上一次交易是直系亲属交易，所以过户总价只有500元，再次过户时要缴纳差价差额的20%，个人所得税也就是230万减去500元再乘以20%个人所得税近46万。第七坑:名义也可贷款，实际操作难。淘宝上有很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置均标注了可贷款的字样，但实际办理中已发现由**指定的贷款银行会设置诸多附加条件。比如有些首付要提高到五成，利率上浮到6.37，这些还都是小case，关键是银行要贷款给你，得先办理房产抵押，而你去住建委办抵押得先办理过户，而你去**过户的先付清尾款。所以说大家在买法拍房的时候，千万不要为了不限购。为了表面的七折呀，几折的，其实背后的税率，各种各样的税率，各种各样的问题，这才是背后的**烦。所以大家在看待法拍房的时候，比较片面，我是做资深法拍房的，各种各样的问题都懂，如果大家以后再遇见各种法派房的话可以咨询我。 20210311

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