珠海商业地产面临挑战 400万㎡如何消化?

2024-05-24 03:05:40
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商业地产面临挑战 ●人才匮乏 业态雷同 不同于住宅市场,商业项目的前期定位、中期开发、后期的招商或销售显得格外重要。一方面是商业项目被快速兴建起来,另一方面,项目发展商们的后期经营面临着经营人才匮乏、业态雷同的困境。 在人才方面,目前国内成功的商业项目,招商总监职位以****、马来西亚或其他境外人士居多,并有零售行业与房地产行业的双重经历。他们熟悉国内的城市规划、居民消费心理等。景泽房产总经理唐铁军感慨,珠海商业地产大抵落后于北上广等一线城市15年,落后国外30年,自然罕有专业人才与之匹配。起码地产、商业和金融这三个领域都能够驾驭,才可称为商业地产人才。这也是目前珠海商业地产所面临的重要待解决问题之一。 商业业态方面,城市综合体项目多以购物中心、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上进行组合业态,目前珠海在建或在售项目多以综合体为主,但商业功能趋同,缺少个性和特点。在城市总人口有限的情况下,项目前期招商和后期经营都会面临挑战。 根据经验,一个15万平方米的商业中心,每天人流量要至少达到2.5万人,资金才能达到平衡点,不至于亏损。如果跌破这个底线,商户一定会亏损。一家超市如果是5000-8000平米,按照正常的物业出租水平一天营业额如果跌破12万,它也面临着亏损。一个5万平方米的商业中心,至少辐射的人群达到30万。那么400万的平方米商业中心至少要辐射人群达2400万人。当然400万平方米的商业体量中有很大部分为写字楼、酒店等,但这些仍需大量消费人群做支撑。400万平米的庞大商业体量,能否消化?将会消化多久?这也成为众多业内人士最为关心的问题。 中海商业管理有限公司总经理许龙波认为,对于珠海的现阶段而言,这个供应量过量,用三至五年的完成租售,开发商们存有巨大的压力。五年后,市场供应量能否完全消化,所塑造的商业业态能否取得成功,关键是需要开发商产品业态塑造的差异化及一个大环境影响。 珠海资深地产策划人李明君分析称,从目前来看,即将上市的商业体量肯定是产能过剩,竞争很激烈。但珠海规模小,发展速度快,且商业投资成本相对较低,珠江西岸核心城市地位确立、轻轨、港珠澳大桥、航空产业城等众多利好,外加珠海引进大型企业速度惊人,工业生产总值迅速增加的情况下,只要有工业,人肯定会随之进入。另外,珠海快速发展,包括西区、横琴新区等,每年总是有巨大变化,商品住宅的开发,但住宅多了,居住人多了,也为商业发展提供了发展空间。 20210311
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