物业管理公司收取物业服务费的依据是什么？

桃子 2024-05-25 03:23:41

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物业管理收费的依据主要表现在两个方面：一是合同的约定;二是法律的规定。　　(一)合同的约定　　物业管理委托合同是一种有偿的劳务合同，委托人通过付出一定费用获得管理公司的专业服务;与之相对应，物业管理公司也正是通过提供管理服务收取费用，赚取利润，从而维持公司的经营与发展。　　物业管理公司收取费用的基础是其提供的管理服务需要付出成本和劳务，以及作为经营公司应赚取的合理的利润。鉴于此，物业管理合同可以在科学测算管理成本、合理安排劳动力的情况下确定一个收费标准。　　(二)法律的规定　　根据中华人民共和国价格法的规定，物业管理收费是一种服务收费，即是属于服务价格。依<价格法>第六条的规定，服务价格除重要的公益**务适用**指导价或**定价外，一般的服务价格都实行市场调节价。依该法第八条规定："经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求。物业管理收费是否属于<价格法>所说的"重要的公益**务价格"，恐怕不能一概而论。如果是经营性物业(如高档写字楼)的管理收费，应主要取决于企业结合经营成本和市场供求的定价;但住宅小区，尤其是一般经济住宅小区的物业收费涉及千家万户，收入层次也参差不齐，**完全不干预是不行的，正因为如此，现在各地通常会发布一些**限价，即根据物业的区域(如是郊县还是市区)、档次、设备(如有无电梯)等公布几种限制价格。在这个限价范围内，物业管理商可以同业主以协议的方式确定或变更价格。　　有些地方的物业小区同管理商还达成了一种成本利润合并计算的办法来处理物业收费。如确定物业管理利润为8%，则管理支出由业主据实支付，另按8%盈利比例加付款项给物业公司。采用这一做法要经常审核物业管理公司的支出。只要双方以合同方式明确，此种方式亦未尝不可。　　**计委、建设部1996年发布的<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>现仍然有效，物业公司有义务遵守，业主可依据该办法和物业管理公司的收费行为予以监督。　　管理服务费及交费方法　　管理服务费是维持物业管理工作和公共设施、设备正常动作的保证，是公共**务收费。每月业主和使用者均应按规定缴交。　　为免阁下交费之跋涉，管理处收取各项费用，除入伙期间到管理处交费之外，均采用委托银行转帐方式交收管理服务费，住户只须办理一本**工商银行存折或牡丹卡，便可完成各项托收项目。收费严格按照市**批准或与业主(业主委员会)协商一致的标准执行。　　管理服务费主要构成：　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;　　2、公共设施、设备日常运作、维修及保养费;　　3、绿化管理费;　　4、清洁卫生费;　　5、保安费;　　6、办公费;　　7、物业管理单位直接用于物业管理的固定资定产折旧费;　　8、其他上缴费用;　　9、法定税费;　　10、管理公司的酬金。　　业主于收楼之日起，管理服务费以入住标准计收。管理处严格执行"取之于民、用之于民"的管理服务费收取和使用原则，管理服务费之账目每半年向上级主管机关和本区(大厦)住户公开一次，接受住户监督。 20210311

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