房屋抵押贷款办理流程如何及各环节怎么收费？

文辉。 2024-05-25 14:07:34

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1房屋评估房屋价值评估的工作是由放贷机构指定的第三方评估公司来完成的，且不同的放贷机构甚至分支机构，所认定的评估公司都不一样。那么，如果评估值过低就无法借到足够的钱，换机构办理又会增加贷款的时间与精力成本。这时候，可通过中介机构与其沟通并调价，从而满足额度需求。评估公司是要收费的，但抵押贷款的房屋评估收费并没有统一标准，一般与评估出来的额度有关，或者直接按单算（评估一次收取200-500元不等）。另外，有些放贷机构并不是很在乎房屋评估，只是委派内部信贷员上门看下房子，这时候会产生“下户费”，说白了就是报销工作人员上门的车费或酬劳。下户费一般需要200-300元，但各地收取的具体金额存在差异。2签约报审（1）公证费放贷机构审批通过后，一般会要求借款人将借款抵押合同进行公证。这是一种强制执行的公证行为，有点“先小人后君子”的意思。如果后期出现，借款人不履行合同的行为或贷款坏账的风险时，放款机构可凭借该公证书，绕开**拍卖的繁琐程序，强制将抵押的房产进行处置，以此来保障放贷方的利益。办理公证一般2个小时可以搞定，但公证书需要2周内才能拿到，急用钱的话需要委托中介办理。收费方面，公证处收取借款金额的3‰，委托公证在2000多块钱左右。（2）保证金签约借款合同时，有时候要求先缴纳保证金。保证金分为2种，一种是放贷机构收取的履约保证金，另一种是中介机构收取的借款保证金。履约保证金一般是小贷公司或助贷机构“担心”借款人不还款而收取（大约3%左右，银行不收），只要还款过程中没有恶意逾期等行为，贷款清偿后是可以退还的。有时候因借款人资质问题，中介机构操作有一定难度，担心出现贷款审批下来了但借款人却不要钱了（白忙活了）的情况，会让借款人先给200块钱的借款保证金，放款成功后方可退还。需要注意是，退还保证金是有前提的，为了不被套路，建议在缴纳之前先问清楚哪些情况下是不退的。（3）其他款项为了控制贷款资金流向，央行妈和银监爸要求商业银行对发放的贷款进行用途审查。当然，上有政策下有对策，比如，通过与第三方“装修公司”合作，贷款用途就被包装成装修了。不过，借款人会为此支付“三方用途合同费”，费用没有收取标准，但也不低，一般在千元以上。此外，部分银行或其分支机构的工作人员，为了完成拉存款等任务，要求借款人购买其保险或理财产品的搭售行为。3抵押取他权房屋抵押登记时并不会押房产证，放贷机构仅需他项权证即可，而取他项权证的工作多数是由中介机构协助借款人完成的。在此环节中，借款人需要向房屋所在地房管局缴纳房屋登记费用，受地域影响可能各地收取标准不一样，但通常住宅类80元，商业类需要500-600元。市区取他项权证大约3个工作日，郊县所需时间则更长。为了更快办理抵押贷款或还完贷款后方便解除抵押，借款人一般委托中介办理，但全委托抵押/解押费需要几百甚至上千元。4机构放款（1）利息利息是借款人支付给放贷机构最主要的成本。其中，银行的房屋抵押贷款利率一般在央行基准利率上浮20%-60%，而小贷公司或助贷机构房贷业务的利率就要高一些，普遍在8厘~1.2分这个区间。但相比信用贷款，这个利率还算比较“良心”了。利息多少与借款人本身的资质有关，如果是二次抵押也会比首次抵押的高一点。当然，如果是优质老客户续贷，通常能享受到利率优惠。（2）中介服务费中介机构为借款人提供贷款信息咨询及**服务，并在贷款撮合成功后获取相应的服务费作为报酬。目前，中介服务费主要是通过中介自己向借款人收取或放贷机构代收后给中介返佣两种方式（也存在既向客户收又向机构要返点的中介）。中介服务同样是没有收费标准的，在不同地区或不同的中介，其收费都不一样，通常在放款总额的2%-10%不等，但往往越不正规服务费越高。正是如此，所以中介服务费是有讨价还价空间的。此外，中介机构的老客户续贷服务费可以打折。（3）其他款项由于房屋抵押贷款的利率相对较低，小贷公司或助贷机构为了追逐更多利润，就出现了类似**管理费（按月收取）等费用。另外向大家透露一点**，一些机构为了规避“利率不得高于同期基准利率的4倍”的法规，故意调低利率，但收取其他款项。而部分中介也抓住借款人只关心利率的心态，签合同的时候只谈利率怎么低却未明确指出综合费率。5贷后管理在贷款发放之后与还清之前，涉及到的常见费用包括提前还款违约金、逾期罚息（也有叫滞纳金的）、展期费等。借款人提前还款是有条件的，比如需要正常还款6个月后才可以；提前还款需要支付违约金，通常收取剩余本金的几个点（也有其他算法的），也有良心机构不收取该笔费用。当借款人未按时偿还贷款时，都会产生罚息。罚息是按天算的，而且利率较高，大多0.05%~0.1%。有些贷款产品还支持展期，意思就是到期还不上的时候，还可以向机构申请延长还款期限，且展期费不会太高。end 20210311

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