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金融产品难匹配、收益率不好算，“老旧小区改造”融资如何解局？

2024-05-16 14:23:49
提问者: 负债人

10个回答

匿名 2024-05-16 14:23:49

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“新旧改”刚刚全国推出来。涉及可能4200万个家庭，40亿平米的，直接是又一个定向的“4万亿。第一、旧改的定义。“旧改”是企业行为，房地产企业和业主谈赔偿后又要和**谈补缴地价，公租房，容积率等等。两边都要谈好，一边要价高了可能赚的钱就少了。旧改主要是开发商的商业手段，其形式还是一种商业投资行为，**不可能直接行政介入。与之前棚改**开发银行资金psl直接介入不同。金融产品的匹配是一个很头疼的问题，主要原因是有产权真空期，以及不确定性。第二，产权真空期。旧的老的工业区，土地要改变性质，从工业用地变性为住宅用地或者商业用地。因为有产权真空期，金融产品就不好覆盖，资金不好介入。规避方法：
深圳的城市更新（旧改）走在前面，一般是通过“过桥资金+股权融资”的方法来操作城市更新项目的前期融资。第三，不确定性，开发周期和权利主体。旧改的前期融资，需要土地的一二级联动开发。就是你如果是权利方，你整理的土地最后一定能交给你去开发。这样前期的资金通过“过桥资金+股权融资”的方法有可能实现覆盖。而环北京一带，土地一级整理之后，**还要收回去，进行招拍挂，这种不确定性的存在，无论是开发周期的长短，还是权利的归属。对业主、开发商、还是金融机构，都有风险了。第四、现状与结论
因为这两点，如果只认产权抵押，目前的金融产品很难操作。那么这就会导致一个结果，就是旧改的初始权利人，一般是开始的业主，就必须找一些大的开发商来操作。华润、恒大、融创在深圳及大湾区有很多旧改项目，可能也有如此的原因。第五、展望
随着新”旧改”的推进，市场上肯定会出现一些结构化的金融产品，政策上可能也会有一些引导，来覆盖前期的资金需求。毕竟这中间存在着巨大的市场需求，也是金融产品的真空地带。