房屋评估种的比准价是什么? 利用市场法做房屋评估后,为什么评估后的房屋越差的房屋反倒比准价越高

解放军新闻传播中心融媒体 2024-05-14 08:57:35
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通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等因素调整后,即可得出待评估土地的试算比准价格。
  编辑本段二、比准价格确定的方法
  综合确定地价的基本方法有三种:1.简单平均法。直接对多个价格求平均值作为最终结果。   2.加权平均法。根据与待估宗地接近程度的大小对多个比准价格赋于不同权重,再加权平均求取最终结果。   3.取交易案例多个比准价格的中位数或众数,作为地价的综合结果。

  关于你说的第2个问题。首先你要找一个参照物(也就是市场法中的待估对象)你才能够进行比较。而我们在市场法中都是以待估对象与实例比较进行系数修正,来得到比准的。说通俗一点系数修正就是将可比实例的区域因素及个别因素处在同待估物相同条件下。(比如实例的通风是拐角,而待估对象是通透,系数修正后实例也被假设为了在通透情况下)而你说的什么评估后的房屋越差的房屋反倒比准价越高,我认为你是多想了,市场法的系数修正后的规则就是这样,除掉规则不说。你自己想一下,较差的房屋将他重置成与参照物相同条件下,按照现在的房屋交易市场来看,它以前的交易价格放在现在绝对会升值,另外你想一下如果将它的区域因素和个别因素建设成为和待估对象相同条件会不会增加成本?首先你要将它拆除,然后重新建设成为和待估对象相同是不是会增加开发费用?(这个可以试用成本法验证)如果还是和以前的价格相同,开发商也不会说做那种没有利益的事情。所以现在较差房屋的比准价格就成为了:市场价格=拆迁费用+重建费用 。而较好房屋比准价低则不存在说拆除后重建,只要随着年代的增长自然会降低,周围的环境也会降低。不存在说需要单独的额外支出就可以和待估对象想内似。所以,比准价只是用来我们对待估对象的参考。不能做为真正的市场交易价格使用。 20210311
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