影响房地产市场供求关系有哪些因素

**房地产市场供求　　摘要：在美国次贷危机的影响下，金融危机席卷全球，而我国关系国计民生的房地产行业更是首当其冲，受到了相当程度的影响，失衡现象日益严重。本文针对我国房地产行业的现状，通过定性和定量分析等方法，对我国房地产行业的供应和需求的相关表现和原因进行了对比研究，并针对房地产行业所出现的问题提出了解决办法。　　**：房地产 次贷危机 供求失衡 对策　　一、 **房地产市场供求失衡背景　　2006年春季开始美国“次贷危机”逐步显现，至2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，对**的的房地产市场也起到了一定的影响。　　在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。　　引起美国次级抵押贷款市场风暴的原因是美国宏观调控的失误和美联储利率调节不恰当，导致了房地产市场泡沫的产生，而其崩溃又直接引发了美国的次贷危机。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”，并最终演变成整个金融体系的危机。　　之后，美国次级房贷危机以人们始料未及的凶猛方式继续蔓延。在全球金融市场已不安地颤栗了三周之后，在美国住宅抵押贷款投资公司8月3日宣布倒闭、多家按揭机构面临倒闭危机、著名投行贝尔斯登将被下调信用等级、从德国到**的间接投资者都宣布巨亏等等消息不断传出之后，一个事实已被强力证明：美国次贷危机远未到结束的时候，而且其冲击力无远弗届。假设国内房贷危机一旦出现，一定会率先在银行与开发商之间引爆，房价下跌，资金链断裂，抵押房产贬值，房地产关联产业出现缩水，引发实体经济紊乱，诱发经济领域深层次矛盾集中爆发……　　二、 **房地产市场需求分析　　表1 **1978—2006年人均住宅面积统计表　　年 份 城镇新建住宅面积 农村新建住宅面积 城市人均住宅建筑面积 农村人均住房面积　　(亿平方米) (亿平方米) (平方米) (平方米)　　1978 0.38 1.00 6.7 8.1　　1980 0.92 5.00 7.2 9.4　　1985 1.88 7.22 10.0 14.7　　1986 2.22 9.84 12.4 15.3　　1987 2.23 8.84 12.7 16.0　　1988 2.40 8.45 13.0 16.6　　1989 1.97 6.76 13.5 17.2　　1990 1.73 6.91 13.7 17.8　　1991 1.92 7.54 14.2 18.5　　1992 2.40 6.19 14.8 18.9　　1993 3.08 4.81 15.2 20.7　　1994 3.57 6.18 15.7 20.2　　1995 3.75 6.99 16.3 21.0　　1996 3.95 8.28 17.0 21.7　　1997 4.06 8.06 17.8 22.5　　1998 4.76 8.00 18.7 23.3　　1999 5.59 8.34 19.4 24.2　　2000 5.49 7.97 20.3 24.8　　2001 5.75 7.29 20.8 25.7　　2002 5.98 7.42 22.8 26.5　　2003 5.50 7.52 23.7 27.2　　2004 5.69 6.80 25.0 27.9　　2005 6.61 6.67 26.1 29.7　　2006 6.30 6.84 27.0 30.7　　数据来源：**统计局　　由表1可以看出，1978年我国城市人均住宅建筑面积6.7平方米，2006年我国城市的人均住宅建筑面积为27.0平方米。按照现在一般的家庭人数来算，那么1978年我国的一个三口之家的家庭住房面积为20多个平方米，而2006年我国的一个三口之家的家庭住房面积约为80—90平米。根据以上数据可作图如下：　　图1 我国城镇新建住宅面积与人居住宅面积趋势图　　图2 我国城镇新建住宅面积与人居住宅面积趋势图　　1、我国房地产市场需求潜力评估。由表1知，我国在78—06年内，人均住宅面积增长4.02倍。从图1和图2 中可以看出，我国人均住宅面积持续增高，而新建住宅面积走势趋缓，说明我国的房地产市场需求的饱和度已经越来越高。房地产市场已经进入到了经济增长的成熟期。　　2、我国中高收入阶层住房需求降低。而在中高收入阶层的住房条件已经相当好，2008年上半年房价又持续上涨的情况下，中高收入阶层对住房的需求增长趋缓，房产市场应该寻找新的销售策略来突破房产瓶颈。　　3、我国低收入阶层住房需求仍然很大。我们知道，我国的贫富差距还是很大的，实际生活中，很多中低收入阶层的住房面积人均远远低于27平方米，有购房需求，但是收入却跟不上。说明我国的房地产市场还是存在着巨大的潜力的，但是做为**和房产商，必须鼓励低收入家庭购房，并实施一定的措施，为中低收入家庭解决困难，比如降低首付等。　　三、 **房地产供给分析　　住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而投资需求对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。由**统计局获得我过房地产企业基本情况如下：　　表2 房地产企业情况基本表　　单位：万平方米　　年 份 企 业　　数 （个） 平均从业　　人数（人） 本年完成开发　　土 地 面 积 土地购置费用　　(亿元) 待 开 发　　土地面积 本年购置　　土地面积　　1997 21286 683217 7371.3 247.6 17670.1 6641.7　　1998 24378 825888 7730.1 375.4 13530.7 10109.3　　1999 25762 880257 9319.6 500.0 13505.2 11958.9　　2000 27303 971942 11666.1 733.9 14754.8 16905.2　　2001 29552 1062319 15315.8 1038.8 14582.1 23409.0　　2002 32618 1134009 19416.0 1445.8 19178.7 31356.8　　2003 37123 1205355 22166.3 2055.2 21782.6 35696.5　　2004 59242 1585428 19740.2 2574.5 39635.3 39784.7　　2005 56290 1516150 22676.2 2904.4 27522.0 38253.7　　2006 58710 1600930 27128.4 3318.0 37523.7 36573.6　　1、房地产行业开发过猛　　由于近年来房价增长迅猛，供大于求的大好形势，各地房地产商于大兴土木，圈地建房。**房地产市场一度处于增量供给状态，造成了房地产市场的空前火爆，房价也节节攀升。　　图3 我国房地产企业个数与从业人员时间序列图　　由表2知，我国房地产行业的企业个数由2007年的21286增长到了2006年的58710，增长幅度为275.8%，增长态势较为猛烈，尤其是2003-2004年，呈现加速增长趋势。而与之相应的，建筑行业的平均从业人数也有着惊人的增长速度，其增长态势与房地产行业的企业个数保持着高度的一致性。　　图4 我国近十年房地产行业基本情况趋势图　　由上图可以看出，在房地产企业和房地产行业的高速增长下，我过近十年来用于房地产行业的提地面积也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以来，除了土地购置费用保持增长外，企业个数，本年完成开发面积和待开发土地面积，虽然大体上仍保持增长，但期间已经呈现波动，尤其是待开发土地面积，有大起大落的现象。而本年购置土地面积则开始回落。这些情况说明，我国房地产行业的过度开发现象较为严重，在房价持高不下的情况下，房地产行业成本也随之上升，由1997年的247.6亿元，到达2006年的3318.0亿元，平均增长率为18.7%，但是房地产行业的需求量却越来越接近饱和，另外再加上过高的房价。一些消费者已持观望态度。一些房地产企业也随之减少了相应的投资。　　2、房产商负债率过高　　表3 房地产商资金来源结构分析表　　年 份 本年资金 国内贷款 贷款所占比重 利用外资 外资所占比重 自筹资金 自筹资金所占比重　　来源总计 （万元） （%） （万元） （%） (万元) (%)　　1997 38170650 9111902 23.87 4608565 12.07 9728831 25.49　　1998 44149422 10531712 23.85 3617581 8.19 11669821 26.43　　1999 47959012 11115664 23.18 2566022 5.35 13446210 28.04　　2000 59976309 13850756 23.09 1687046 2.81 16142122 26.91　　2001 76963877 16921968 21.99 1357044 1.76 21839587 28.38　　2002 97499536 22203357 22.77 1572284 1.61 27384451 28.09　　2003 131969224 31382699 23.78 1700040 1.28 37706891 28.57　　2004 171687669 31584126 18.40 2282001 1.32 52075627 30.33　　2005 213978389 39180778 18.31 2578111 1.20 70003924 32.72　　2006 271355516 53569795 19.74 4001541 1.47 85970853 31.68　　由表3可以看出，我国泛地产商的资金来源主要以贷款和自筹资金为主，外资资金由1997年的12.07%较**重减少到2006年的1.47%，比例下降幅度较大。资金来源中，贷款比重一直居第二的位置，由1997年的23.87%下降到2006年的19.74%，期间略有回升。而自筹资金比重由25.49%增长到31.68%，十年间增长了6.91%。虽然有所增长，但是，增长速度仍然较为缓慢。　　对上表中的数据分别做1978年和2006年饼图如下：　　图5 1978年资金结构图　　图6 2006房地产商资金结构图　　由上图可以形象的看出，自筹资金始终占据较小比例。企业资产负债率达到74.1%，自筹资金只有20%多。研究表明，企业负债率在达到50%以下时，该企业的资金构成比例才较为合理。而我国的房地产企业资产负债率明显过低，说明企业所要承担的风险很大，一旦经济出现危机，将对房地产行业造成很大影响。　　四、 房地产行业供求失衡的表现　　对我国房地产行业近十年来的基本开发信息整理资料如下：　　表4 我国1997-2006年房地产开发基本资料　　年份 商品房平均销售价格（元/平方米） 住宅售价（元/平方米） 别墅、高档公寓售价（元/平方米） 经济适用房售价（元/平方米） 竣工房屋的造价（元/平方米） 人均国内生产总值(元)　　1997 1997 1790 5382 1097 1175 6420　　1998 2063 1854 4596 1035 1218 6796　　1999 2053 1857 4503 1093 1152 7159　　2000 2112 1948 4288 1202 1139 7858　　2001 2170 2017 4348 1240 1128 8622　　2002 2250 2092 4154 1283 1184 9398　　2003 2359 2197 4145 1380 1273 10542　　2004 2778 2608 5576 1482 1402 12336　　2005 3168 2937 5834 1655 1451 14103　　2006 3367 3119 6585 1729 1564 16084　　根据上表中的数据作图如下　　图7 我国房地产各要素基本价格图　　从表7中我们可以清楚地看到我国房地产行业个要素价格的基本走势。右上图可知在我国房价飞涨的几年，我国别墅或高档消费品价格的波动幅度较大，但是始终保持在4000元每平方米以上，远远高于其它各项指标。而在2003到2006年间，更是飞速增长。而其它各项指标均保持稳定的增长，而且都在2003到2006年这个期间内增长速度加快，其变动幅度基本保持一致。在此基础上，我们可以看到，竣工房屋的平均造价增长最为缓慢，而在各种房屋中，价格最为低廉的经济适用房的价格走势，由1997年的低于竣工房屋造价，到2006年的高于平均房屋造价，并且二者的差距越来越大。有这里可以看出，近十年来我国房地产行业成本虽然有所增加，但是其增长速度远远低于房地产的价格增长速度。而房产商趁机从中牟取暴利。但是由于**，通货膨胀等原因，我国居民收入却没有同等的增长。随之而来的，便是越来越大的购房压力，尤其是对低收入阶层的居民来说，他们是对房屋需求最为迫切的一个阶层，但是其购房能力却在逐渐削弱。在我国房地产需求逐渐饱和的今天，房价虚高，中高等收入阶层购房需求趋缓，房产商开发过度，低等收入阶层需求巨大，却苦于无法承担巨大的购房压力，房地产市场出现明显的供求失衡现象。　　五、 化解房地产供求失衡的主要对策　　面对我国房地产行业供求失衡的状况，**应该**针对**实际情况的相关策略，缓和供求失衡的矛盾。而与此同事，各地房产商要及时调整开发和销售策略，社会各界通力合作，从而扭转局面，对抗美国次贷危机对**房地产行业带来的影响。　　我认为，要扭转我国房地产供求失衡的状况，至少要做到以下四点：　　1、控制楼盘开发。在我国供大于求的现阶段，我们应该控制房产商对楼盘的过度开发，缓解供应过量的情况。　　2、加强信贷约束。可以减少开发商的盲目贷款，在一定程度上可以缓解我国房地产行业资金比例失调的现象。在控制房产过量供应的同时，也降低了银行外贷资金被套牢的比例，有利于对抗这次全球性的金融危机。　　3、加强对低收入阶层购房贷款，鼓励低收入贷款。现阶段，很多房地产开发企业已经将目光瞄准了低收入阶层，通过降低首付，开发经济适用房等方式，讲销售主体由以前的中高收入阶层向低收入阶层过渡。而**也应该**鼓励低收入家庭贷款的相关政策，以帮助解决低收入家庭的房屋问题，和房市低迷的现象。　　4、发挥市场供求价格调节市场供给。另外，我国**可以通过价格的宏观调控来扭转房地产行业供求失衡的现象。 20210311