全球来看每次经融危机来之前是不是会出现大的泡沫比如股市楼市过分上涨?

✨大肥-Virgin? 2024-05-15 09:53:44
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1.目前是不是泡沫?答:根据售租比=售价/年租金(类似股市的市盈率p/e),目前各大城市基本位于30~50倍(年),国际公认30倍以上是泡沫(25倍以内有投资价值),日本泡沫破灭的时候,顶峰是80倍。所以,泡沫是一定的。(房价与收入比,房价与可支配收入比,这两个指标基本不用,因为这两个数据根本没法看了,而且**很多是两代人供房,所以更看重售租比,也便与股市市盈率做横向对比)2.房价是泡沫,泡沫具体是什么?答:房价的泡沫组成来自于两个部分:土地价格以及p/e在30倍以后的击鼓传花的利润。日本泡沫破灭后最直接的就是土地价格的回落。近五年,开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右(2015年行业平均净利润率才10%,意味着3000楼面地价的房子卖价是1万,降到9000就无钱可赚了,开发商能力差的,还能赔钱)。房价构成中,30%-50%是土地成本交给**,另外有12%以上的开发商交给**的税费,开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款(一般是3年期),在销售过程中对购房者吃一次购房贷款。(看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是**跟银行的丫鬟)房价为什么高,泡沫在哪里,看房价组成应该会很清晰。泡沫的另一组成部分,是击鼓传花的利润,这是由于房产具有投资属性,经历了10几年的货币超发与通胀,在供求关系的指引下,土地财政的刺激下,以及舆论的诱导下,房产投资成为普通人的首选投机跟保值手段。3.关于泡沫会不会破?何时破?有一个房地产18年经济周期的说法,7年缓慢上涨期,5年快速上涨期,2年极速上涨期,4年泡沫破灭调整期。目前状态,各地分化,但总体看按18年周期已经是在极速上涨期,因为**土地完全掌握在**手中,经济半封闭,房地产经济的泡沫会不会破,何时破,绝大程度上看**的调控手段。4.**应对现状的手段?**已经走不了土地财政的老路了,原因是目前房产价格挤压了实业的生存空间,也透支了普通人的消费需求,另外,房地产市场的供求关系发生了倒转,导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。但**现在还是脱离不了卖地赚钱,因为大量的负债必须要还,新的收税对象还没有出现,所以房地产的泡沫还不能破。 20210311
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