买二手房的各种坑你知道的有多少？

夏饭团子 2024-05-24 12:24:00

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非常荣幸为题主作答！总结起来，买二手房关键要从看房、签约、贷款、赎楼、过户、税费、收楼等环节防止被坑。具体来说，内容如下：坑1：虚假房源。破坑之术就是（1）找正规中介，用品牌网站找房；（2）看房前要经纪人出示房源“两证一书”，即房产证复印件、卖方**复印件、出售房屋委托书；（3）留意在售房是否为军产房、经适房、回迁房等受交易限制的房源。坑2：产权风险，即房屋产权归属于多人、或存在房屋抵押未解的风险。破坑之术就是（1）签约时查看不动产证是否有共有产权人、是否存在抵押；（2）共有产权人不能到场签字的，需有同意出售相关证明；（3）卖方离异的，需提供财产分割证明。坑3：一房多卖，即卖方同时与多人签订房屋买卖合同。破坑之术就是（1）及时网签备案，有效防止一房多卖；（2）委托中介了解卖家卖房动机，做好定金监管；（3）合同约定，如一房多卖，责任归卖家。坑4：配套作假，即一般为假学区房（非对口学校学区、或学位已被锁定）。破坑之术就是（1）每年学位/学区划分有变动，通过房源所在区教育局官网查询，或电话了解学位情况；（2）与学校了解学位名额、录取规则等，避免学校学位名额已用完，并设法满足申请条件，如社保。坑5：不利因素，即周边可能有化学品仓库、公墓、**、加油站、殡仪馆、垃圾焚烧场等。破坑之术就是（1）看房时多留意有无以上不利因素，与小区住户了解周边情况；（2）提前了解小区历史信息，及周边情况，或有新闻报道。坑6：房屋二抵，即除了房贷，房产也可能被用来二次抵押贷款，如果无法偿还负债，房产将被查封。破坑之术就是（1）了解卖方卖房动机，要求卖家出示抵押证明；（2）如遇二次抵押贷款，可拒绝卖家的赎楼要求，避免缴交巨额罚息和手续费；（3）查档，确保房源未被查封。坑7：定金/订金，订金、定金一字之差，含义完全不一样，二手房交易中签约交的款项为定金。破坑之术就是（1）根据《担保法》，“定金”是由法律明确规定的，是一方当事人给付另一方当事人一定数额的货币，作为债务履行的担保，目的在于督促债务人履行义务，保障债权人的债权得以实现；（2）而“订金”在法律上并无相应的规定，因此“订金”不具有法律上的担保意义，在任何一方当事人不履行义务的时候，也不能适用定金罚则；（3）交定金签订合同，各款应当注明“定金”字样。坑8：私下转帐，卖家强调定金、楼款直接转本人，或转中介能享受优惠的，或会遭遇钱财损失。破坑之术就是（1）选择有资质的第三方机构做资金监管；（2）支付定金选择中介托管，并转帐中介公司对公帐户，索取收据。坑9：租客优先购买权，有租约的二手房交易中，或会遇到租客**卖家侵犯其优先购买权，租客故意不签，或拒绝签放弃优先购买协议，待过户时**卖家，并要求赔偿。破坑之术就是（1）卖家出租协议中与租客约定，租客放弃同等条件下的优先购买权；（2）租赁期内出售，可与租客出具书面说明，放弃优先购买权；（3）租赁期内出售，可在出售前三个月前书面通知租客，如其未答复视为放弃优先购买权。坑10：高评高贷。即（1）通过提高房子在银行系统中的评估价格，得到更多的银行贷款的行为；（2）高评高贷需买卖双方配合。即买家从银行多贷款部分会进入卖家帐户，如卖家反悔跑路，风险极大；（3）如房价上涨，卖家通过举报银行要求终止交易；（4）评估公司配合，有额外费用，因总价更多，过户税费同样增加。建议不要采用。坑11：帮卖家赎楼，即（1）二手房交易中，一般卖家会要求买家赎楼，费用从总房款中扣除；（2）赎楼后卖家反悔，或一房多卖；（3）赎楼费被卖家挪用，难追回；（4）卖家其他债务问题，被债主申请**查封，轮候查封；（5）赎楼后卖家反价，并将房子卖给出价更高的买家。破坑之术就是（1）买家找正规担保公司赎楼降低风险；（2）合同约定卖家赎楼。坑12：税费不明确，即（1）“满五唯一”和“未满五唯一”税费相关一倍以上，若交易中不明确税费承担方，容易产生争议；（2）卖家隐瞒实情，过户才知道税费情况。破坑之术就是（1）掌握税费知识，了解房屋情况；（2）签约前双方明确税费，并约定税费承担方。坑13：延迟过户，即卖家以在外地为由无法按合同约定时间配合买家过户等，要求延迟过户的，或另有原因（1）房价上涨，卖家反悔；（2）卖家遇事，房源为司机查封；（3）一房多卖，已转卖给价高者；（4）过户前将房屋抵押金融机构。破坑之术就是（1）按合同约定时间过户，如卖家不配合，可按合同追究卖家责任；（2）如有其他协商，应签署补充协议。坑14：物业欠费。破坑之术就是（1）预留部分房款，作为交房保证金，保证物业交割；（2）督促卖家缴清相关费用；（3）要求中介陪同收房，签订《交房确认书》。坑15：延期交房。破坑之术就是（1）合同约定延期交房的违约责任；（2）一旦遇到延迟交房，及时保留相关证据。希望上述总结的15个买二手房坑及**之术的题主有用，谢谢！ 20210311

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