房价在3年之内会下跌吗？

安庆人在南京 2024-05-20 02:06:24

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关于房价的言论，已经数不胜数，各家言论是花样百出，有的是代表某些利益集团发声，有的是站在平民角度，有的是买不起房的愤青，当然我也属于后者（多么悲伤的现实）。但是平心而论，**目前的房地产市场存在这几个事实，清楚这几个事实，对房价走势的判断会有帮助：1，**房地产的流通被正负垄断。正负通过宪法对土地的定性，“其它使用类型的土地必须转成国有土地后经正负批准方可上市建房”，意思就是卖地必须通过地方正负，卖地这种手段，通过较小的支出（拆迁费、征地补偿费等），获得非常可观的财政收入，这对于**正负这类高支出正负诱惑力是相当大的，跟**一样，戒不了。2，土地拍卖制度。所谓拍卖，就是价高者得，再加上正负垄断，造成开发商不同程度的争抢拍地，这就把地价抬起来了，面粉涨价，馒头怎么能不涨？3，人口流动。**之前经历了大规模的城市化，人口高度向城市集中，造成巨大的住房需求，房价自然水涨船高。4，丈母娘。这点不用多说，在座的各位应该都知道。5，投资投机在加剧房屋供应紧张的现象，加剧了房价飞涨。这五点是造成目前房价畸高的主要原因，但现阶段，**这些国情已经发生了改变，首先是上面五点的变化：1，最新宪法修正草案更改了关于国有土地入市的表述，集体土地也可以入市流通，但还存在诸多限制，但已经打破了法理上的垄断基础，今后土地供应相对紧张的现象会得到缓解。2，土地出售方式正在多样化，但是目前地方**并不乐意推进多样化。3，目前**城市化率达到了60%，但是这60%是有特殊条件的，跟其他**城市化有区别的是，**农村目前几乎只剩老人和没有进城打算的人，这部分人几乎不会进城，剩下的只有进城务工的人，他们的工资水平难以负担房价的居多，购买力不强，在贷款上有先天不足，所以他们中一大部分也是不会买房的，这些点是目前关于房价言论里比较少出现的，但也是很现实的问题；另一方面**适龄买房人口正在逐年减少，相比于80后，90后近似减少了一半，之前房价飞涨也和80后庞大的人口基数有关，造成了庞大的住房需求，现在90后人少了，而且不少90后家里都给准备了房，根本不用买，这就进一步削弱了目前购房主力军的数量，00后人口更少，更不用担心买房，因为00后父母大部分都有房，长远来看房地产需求会非常疲软，马云房价十年如葱是有道理的。4，关于丈母娘的问题，“买房结婚”观念十年之后会有改变，每个时代都有那个时代的奢侈品，来检验对爱情的真诚，除非以后七姑八大姨都少了，没有这么多亲戚后，检验对爱情忠诚的物质诚意会变少吧，现在这份“诚意”如果少了，谁能在七姑八大姨面前抬得起头来，舆论压力太大了。5，关于投机炒房和社会资本，目前的态势是主流观点认为房价失去上涨条件，房价不上涨，就失去了炒房的意义，且房子交易比较麻烦，不如炒股基金等省心，所以没有上涨预期，炒房客会陆续退出；另一方面，社会资本目前基本被套牢在与房地产相关的项目上，社会资本能投入在房地产的资金很有限了，如果你现在手里没钱，想借钱买房，你会发现你的七姑八大姨也没钱，他们不是已经买房欠了一屁股债，就是买了好几套房卖不出去，宏观来看，就是想买房的人已经严重买不起了，自然不会买房，需求进一步降低。剩下的，是关于中央政策的解读：其实从16年中央着手调控房价，明着打控制房价上涨，实际是严控房价失控暴跌，同时挂羊头蹿动房价上涨，因为那时候政策是新房三年不准出售，不出售二手房供应会不足，新二房价格倒挂，给人一种新房还会涨的表象，进一步让炒房客疯狂，实际16年底17年上半年是炒房客最凶的时候；17年下半年之后房地产已经吸足了社会资本，已经到了危害国民经济的时候，中央不得不停止饮鸩止渴，开始切实调控房价，论调变为禁止房价上涨；现在，菏泽解绑限售，一方面是地方**实在是没钱了，需要维持地价好增加财政收入，另一方面是解绑市场，防止房价暴跌，因为菏泽这地方社会资本极度缺乏，是最容易房价**的城市之一。从一系列中央政策及地方**的大小动作来看，一方面是地方与中央在进行斗争，一方面是中央对经济形势的无奈之举，自从08年经济危机以来，经济增长并不如之前容易，而且一年不如一年，经济需要平稳，社会需要发展，动能需要转换，在这十年的转型期，经济会有强烈阵痛，正是经济增长极青黄不接的时候，如同做手术，涨房价，就是给动手术的**打**，适量打有利于手术进行，但**打多了会有严重的后遗症，因为**经济特殊性，没有规范的**用量可寻，只能摸着石头过河，结果发现**打多了，所以赶紧收手。关于未来3年房价，还是政策影响较大，按照中央“做手术”的理论，会想尽办法让房价保持平稳，不可能让房价暴跌，因为社会杠杆都是以不动产形式低压的，房价一崩经济就全崩了，全**没有一个思维正常的人能接受这种后果，所以未来三年房地产政策变化会比较频繁，甚至会出现鼓励政策，如今日首套房利率下降，就是一种鼓励政策，但是一旦整个社会形成涨不动或者下跌的预期，那房价下跌就是止不住的了，16年的三年内限售，到19、20年会到期，到时候热点城市的二手房市场会涌现一批房源，供大于求，房价会在这时候跌一波，但我预计正负会**政策控制它们入市。总体来看，全国房价在未来三年会保持稳定微跌的态势，政策上会放宽穷人买房的门槛，如购房补贴，部分人群降低首付比例、商品房共有产权改造等政策。房地产已经进入后半夜，各地的情况不一样，需要具体分析，如最近长期对城市利好动作频繁的济南，可能房价下跌幅度小一些，但全国的大趋势是确定的，穷人们，稳住阵脚，攒点钱，找个好工作，时刻关注地方政策，该出手时别犹豫，因为政策变动会比较频繁，三年之后，别忘了回来看看我今天的文章，看看我说的对不对。 20210311

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